Dolda fel

Vad som räknas som ett dolt fel

Fastigheten är felaktig om den inte stämmer med vad som följer av avtalet, eller om den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § första stycket jordabalken). Det andra ledet är det som fångar dolda fel: en fuktskada i grunden, ett felkopplat avlopp eller en skorsten som inte är tät avviker från vad en köpare rimligen kan vänta sig av ett hus av den åldern och i det skicket. Avvikelsen bedöms mot husets ålder, pris och standard – slitage som är normalt för ett femtiotalshus är inget fel.

Felet ska ha funnits vid köpet och ha varit omöjligt att upptäcka vid den undersökning som var påkallad (19 § andra stycket). Var felet synligt, eller fanns tecken som borde ha fått köparen att undersöka vidare, är det inte dolt utan faller under köparens undersökningsplikt. Fel som uppstår efter tillträdet är inte säljarens ansvar.

Vad köparen kan kräva

Vid fel kan köparen kräva avdrag på köpeskillingen eller, om felet är väsentligt, häva köpet (4 kap. 12 och 19 §§ jordabalken). Prisavdraget motsvarar skillnaden i värde med och utan felet. Skadestånd kräver att felet beror på säljarens försummelse eller att fastigheten avviker från vad säljaren utfäst – för rena dolda fel är prisavdraget huvudregeln.

• Reklamera inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a §). Kravet gäller inte om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
• Fordran preskriberas tio år efter tillträdet om preskriptionen inte avbryts (4 kap. 19 b §).
• Dokumentera felet med foton och fackmannautlåtande innan du åtgärdar det.

Friskrivningsklausuler

Mellan privatpersoner får parterna avtala bort säljarens felansvar, helt eller delvis. Säljaren flyttar då risken till köparen, som bör räkna in den i priset. En friskrivning bör vara tydlig och konkret – att säljaren inte ansvarar för fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken och att köparen godtar det – snarare än en allmän formulering om befintligt skick. Den tar aldrig bort ansvaret för det säljaren uttryckligen utfäst eller för uppgifter säljaren vet är oriktiga.

Säljer en näringsidkare en fastighet till en konsument för privat bruk får villkor som är sämre för köparen än lagens felregler inte åberopas (4 kap. 19 d §). En friskrivning från dolda fel i ett sådant köp är alltså verkningslös.

Dolda fel-försäkring är ingen lagfigur

En dolda fel-försäkring, ofta kallad säljaransvarsförsäkring, är en produkt försäkringsbolag och mäklare säljer till säljaren. Den ändrar inget i jordabalken: köparen riktar fortfarande kravet mot säljaren, men försäkringen kan ersätta det säljaren tvingas betala. Vad som täcks styrs av villkoren – många undantar installationer, byggnader utanför huvudbyggnaden och fel säljaren kände till, och kräver en godkänd överlåtelsebesiktning. Läs villkoren som ett avtal, inte som en garanti.

Dolda fel i bostadsrätt

Uttrycket används även om bostadsrätter, men reglerna är andra. En bostadsrätt är lös egendom och köpet följer köplagen: lägenheten är felaktig om den avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta (17 §), och även såld i befintligt skick om säljaren förtigit väsentliga förhållanden eller skicket är väsentligt sämre än priset motiverar (19 §). Reklamation ska ske inom skälig tid och senast två år efter tillträdet (32 §) – inte tio år. Villkoren hör hemma i överlåtelseavtalet.

Vanliga missförstånd

• ”Säljaren ansvarar bara för fel hen kände till” – nej, ansvaret för dolda fel gäller oavsett vad säljaren visste.
• ”Jag har tio år på mig att klaga” – tio år är den yttersta gränsen. Reklamera inom skälig tid från upptäckten, annars förlorar du rätten tidigare.
• ”Befintligt skick betyder att säljaren inte ansvarar för något” – en allmän formulering väger lätt. En friskrivning måste vara konkret.
• ”Dolda fel-försäkringen betalar köparen” – den är säljarens försäkring. Köparen kräver säljaren, som kräver sitt försäkringsbolag.