Checklista för att köpa hus – besiktning, lån och lagfart

Undersökningsplikten och besiktningen

Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till husets skick, hur jämförliga hus normalt är beskaffade och omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken). Eftersom undersökningen ska anpassas efter husets skick kan den behöva bli grundligare om du ser tecken på fel, till exempel fuktfläckar eller en dålig lukt.

Konsumentverket råder dig att besikta huset innan du skriver under köpekontraktet. Du har bara rätt att besikta efter att kontraktet är påskrivet om det finns en klausul om det i kontraktet. Anlita en egen besiktningsman – har säljaren låtit göra en besiktning har du inget avtal med besiktningsmannen. De flesta överlåtelsebesiktningar täcker inte hela undersökningsplikten, så gå också igenom huset själv (Konsumentverket: Köpa hus). Mallen för köpekontrakt hus har plats för en besiktningsklausul.

Besiktning av hus – checklista

Besiktningsmannen tittar på det som går att se utan att öppna konstruktionen. Gå själv igenom huset med listan nedan, gärna vid ett andra besök, och fråga säljaren om allt du undrar över. Be om svaren skriftligt.

• Fukt: fläckar, missfärgningar, lukt i källare, krypgrund och vind. Fråga om tidigare vattenskador.
• Badrum och kök: när de renoverades, av vem och om det finns intyg om tätskikt. Spola, kör kranarna och titta under diskbänken.
• Tak: material, ålder och skick. Titta på vinden efter läckage.
• Fasad, fönster och dränering: sprickor, röta och hur vattnet leds bort från grunden.
• Värme, el och ventilation: värmesystemets ålder, elcentralen och om ventilationen fungerar.
• Vatten och avlopp: kommunalt eller enskilt. Vid egen brunn och avlopp, be om vattenprov och fråga om avloppet är godkänt.
• Energideklarationen: säljaren ska visa den för spekulanter och lämna den till dig som ny ägare (13 § lagen om energideklaration för byggnader).
• Handlingar: ritningar, bygglov för tillbyggnader, servitut och driftskostnader.

Besiktning av lägenhet – checklista för bostadsrätt

När du köper en bostadsrätt köper du en andel i en förening, och föreningens ekonomi påverkar din månadsavgift. Någon allmän undersökningsplikt finns inte, men har du undersökt lägenheten eller låtit bli trots säljarens uppmaning kan du inte åberopa fel du borde ha märkt (20 § köplagen) (Konsumentverket: Köpa bostadsrätt).

Föreningens styrelse måste godkänna dig som medlem. Vägras du medlemskap är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 1 och 5 §§ bostadsrättslagen). Avtalet ska vara skriftligt – se överlåtelseavtal för bostadsrätt.

• Årsredovisningen: resultat, lån per kvadratmeter, planerade avgiftshöjningar och underhåll som skjutits upp.
• Stadgarna: vad du ansvarar för själv (ofta badrum, kök och ytskikt) och vad föreningen ansvarar för.
• Stambyte och fasad: när de gjordes eller är planerade, och hur de ska betalas.
• Lägenheten: badrummets skick och ålder, fönster, golv, el och tecken på fukt eller läckage.
• Ändringar: om tidigare ägare byggt om och om styrelsen godkänt det.
• Pantsättning: mäklaren ska kontrollera om bostadsrätten är pantsatt.

Bolån, lagfart och andra kostnader

Sedan 1 april 2026 regleras bolånetaket och amorteringskravet i lagen (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. När du köper en bostad får bolånet vara högst 90 procent av bostadens marknadsvärde, så kontantinsatsen ska vara minst 10 procent. För att utöka ett befintligt bolån är taket 80 procent (Finansinspektionen). Skaffa ett lånelöfte innan du börjar buda.

Lagfarten bevisar att du äger huset och söks hos Lantmäteriet inom tre månader från att köpehandlingen upprättades. Är köpet villkorat räknas tiden från att köpet fullbordades (20 kap. 2 § jordabalken). Köper du en bostadsrätt blir det ingen lagfart och ingen stämpelskatt.

Köpekontrakt, handpenning och tillträde

Köpet av ett hus är bara giltigt om köpehandlingen är skriftlig, undertecknad av båda och innehåller köpeskillingen och säljarens förklaring att huset överlåts (4 kap. 1 § jordabalken). Läs kontraktet noga innan du skriver under: tillträdesdag, handpenning, vad som ingår i köpet och eventuella villkor om besiktning eller lån. Handpenningen brukar vara tio procent av priset och betalas vid kontraktet.

På tillträdesdagen betalar du resten av köpeskillingen och får nycklar, pantbrev och ett köpebrev. Ett fel du upptäcker efter tillträdet ska reklameras till säljaren inom skälig tid efter att du märkt eller borde ha märkt det (4 kap. 19 a §). Säljer du samtidigt din gamla bostad, se checklistan för att sälja hus.

Vanliga misstag

• Att skriva under kontraktet före besiktningen utan besiktningsklausul.
• Att lita på säljarens besiktningsprotokoll. Du har inget avtal med den besiktningsmannen.
• Att buda utan lånelöfte och upptäcka efteråt att banken inte lånar ut hela beloppet.
• Att glömma lagfart, pantbrev och flytt i budgeten. Stämpelskatten på ett hus för 4 miljoner är 60 000 kronor plus expeditionsavgiften.
• Att inte läsa årsredovisningen när du köper bostadsrätt.
• Att vänta för länge med att reklamera ett fel du upptäckt efter tillträdet.