Markupplåtelseavtal – gratis mall och guide

Arrende, nyttjanderätt eller servitut?

Upplåtelse av jord till nyttjande mot vederlag är arrende (8 kap. 1 § jordabalken). Är det varken jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende är det lägenhetsarrende – en vanlig form när någon hyr en markyta för parkering, upplag eller en container. Upplåts marken utan ersättning är det inte arrende, men fortfarande en nyttjanderätt som omfattas av de allmänna reglerna i 7 kap. jordabalken. Ett servitut är något annat: en rätt som hör till en fastighet, inte till en person eller ett företag.

Kommunal mark och offentlig plats – avtal och polistillstånd

Ligger marken på offentlig plats räcker det inte med ett avtal med markägaren. En offentlig plats inom detaljplanelagt område får inte utan Polismyndighetens tillstånd användas på ett sätt som inte stämmer med det ändamål platsen upplåtits för eller som inte är allmänt vedertaget (3 kap. 1 § ordningslagen). Tillstånd behövs inte om platsen bara tas i anspråk tillfälligt, i obetydlig omfattning och utan att inkräkta på någon annans tillstånd.

Offentlig plats är bland annat allmänna vägar samt gator, torg och parker som i detaljplanen redovisas som allmän plats och har upplåtits för sitt ändamål (1 kap. 2 § ordningslagen). Förvaltas marken av kommunen ska polisen inhämta kommunens yttrande innan tillstånd ges, och avstyrker kommunen får tillstånd inte ges (3 kap. 2 §).

När polisen har gett tillstånd att använda en offentlig plats som kommunen förvaltar får kommunen ta ut en avgift för användningen, enligt grunder som kommunfullmäktige beslutar (1 § lagen om rätt för kommun att ta ut avgift för vissa upplåtelser av offentlig plats). För en uteservering eller byggetablering på gatumark är det alltså ofta polistillståndet och kommunens avgift som reglerar upplåtelsen, och kommunen kan ha egna villkor och blanketter. Ansökan om tillstånd görs hos Polisen.

Mark som inte är offentlig plats – och inte heller ett privat område som stadigvarande används för allmän trafik – kräver inget polistillstånd för själva användningen, om inte området genom lokala föreskrifter jämställts med offentlig plats (1 kap. 2 § andra stycket ordningslagen). Där är det avtalet med markägaren som gäller.

Vad ska ett markupplåtelseavtal innehålla?

• Parterna med person- eller organisationsnummer.
• Fastighetsbeteckning och en karta där det upplåtna området är markerat, med mått eller yta.
• Ändamålet, så tydligt att det går att avgöra vad som är tillåtet: uteservering med bord och parasoll, byggbodar och upplag, parkering för en viss verksamhet.
• Upplåtelsetiden, med från- och tilldatum eller säsong, och vad som gäller vid uppsägning och förlängning.
• Ersättningen: belopp, period, betalningsdag och hur den justeras.
• Vem som ska söka och betala de tillstånd som behövs, och vad som händer med avtalet om tillstånd inte beviljas.
• Vilka anordningar som får ställas upp, vem som ansvarar för skötsel, snöröjning och skador, och krav på försäkring.
• Hur marken ska återställas när avtalet upphör, och vem som bekostar det.
• Om rätten får överlåtas eller upplåtas vidare.

Hur länge gäller avtalet – och gäller det mot en ny ägare?

Ett avtal om nyttjanderätt är inte bindande längre än femtio år från att det slöts, och inom detaljplan högst tjugofem år. Det gäller inte nyttjanderätt som staten upplåter (7 kap. 5 § jordabalken). Är lägenhetsarrendet på obestämd tid och ingen uppsägningstid avtalad, upphör det på den fardag – den 14 mars – som infaller närmast efter sex månader från uppsägningen (8 kap. 4 och 5 §§). Skriv därför in en egen uppsägningstid.

Säljs fastigheten ska säljaren göra förbehåll om upplåtelsen i köpehandlingen, om rättigheten inte är inskriven (7 kap. 11 §). Ett arrende som upplåtits skriftligt gäller mot den nya ägaren även utan förbehåll, om arrendatorn har tillträtt marken före försäljningen (7 kap. 13 §). En nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling får skrivas in i fastighetsregistret (7 kap. 10 §), vilket ansöks om hos Lantmäteriet.

Vanliga misstag

• Att tro att avtalets rubrik avgör vilka regler som gäller. Upplåts mark mot ersättning är det arrende, och arrendereglerna gäller.
• Att ställa ut bord eller byggbodar på offentlig plats med bara markägarens tillåtelse. Polistillståndet behövs ändå.
• Att beskriva området i ord utan karta. Bifoga alltid en karta med det upplåtna området markerat.
• Att skriva ett vagt ändamål. Det som inte står med är svårt att hävda senare.
• Att inte reglera återställningen när avtalet upphör.
• Att använda ett markupplåtelseavtal när rätten egentligen ska höra till en fastighet, till exempel en väg till grannfastigheten. Det är ett servitut.