Köpebrev – gratis mall och guide

Köpekontrakt och köpebrev – vad är skillnaden?

Jordabalken talar om köpehandlingar, och både köpekontraktet och köpebrevet är sådana. Skillnaden är när de skrivs och vad de gör:

Formkraven – det som gör köpebrevet giltigt

Ett köpebrev som skrivs efter köpekontraktet måste uppfylla samma formkrav som kontraktet (4 kap. 2 § jordabalken). Det ska vara skriftligt, skrivas under av både säljaren och köparen och innehålla en uppgift om köpeskillingen och en förklaring från säljaren att fastigheten överlåts på köparen (4 kap. 1 §). En handling som inte uppfyller kraven är utan verkan som köpehandling.

Köpeskillingen i köpebrevet ska vara den verkliga. Har ni kommit överens om ett annat pris vid sidan av köpehandlingen är den överenskommelsen ogiltig, och mellan er gäller priset som står i handlingen (4 kap. 1 § andra stycket).

Därför skrivs köpebrevet sist

Köpebrevet är inte bara en formalitet – det kan ta bort villkoren i köpekontraktet. Reglerna i jordabalken förklarar varför det skrivs först när allt är klart:

• Står det i köpekontraktet att köpebrev ska upprättas räknas det som att köpet är villkorat av att köpeskillingen betalas (4 kap. 5 §). Köpebrevet blir då beviset på att villkoret är uppfyllt.
• Villkor i köpekontraktet som inte upprepas i köpebrevet faller bort. Är köpet till exempel villkorat av att köparen får lån, och köpebrevet skrivs utan det villkoret, är köpet därefter ovillkorat (4 kap. 6 §).
• Ett köp får inte vara villkorat längre än två år från att köpehandlingen upprättades – annars är köpet ogiltigt (4 kap. 4 §).
• Hänvisar köpebrevet till villkor i köpekontraktet vill Lantmäteriet se kontraktet också – och är förvärvet fortfarande villkorat förklaras lagfarten vilande (20 kap. 7 §). Skriv därför köpebrevet utan hänvisningar när villkoren är uppfyllda. Mallen gör så.

Lagfart med köpebrevet

Köparen söker lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader efter att köpehandlingen upprättades; är köpet villkorat räknas tiden från att det fullbordades (20 kap. 2 § jordabalken). Lantmäteriet behöver (Lantmäteriet):

• Köpehandlingen i original – köpebrevet, köpekontraktet eller båda. Skickas båda in ska minst en av dem vara i original.
• Fastighetens fullständiga beteckning, andelarna och köpeskillingen.
• Säljarens underskrift bevittnad av två personer. Utan bevittning blir köpet inte ogiltigt, men lagfartsansökan förklaras vilande och säljaren föreläggs att väcka talan om hen anser att köpet är ogiltigt (20 kap. 7–8 §§).
• Om köpebrevet hänvisar till ett villkor i köpekontraktet ska kontraktet också skickas in. Står det i kontraktet att köpebrev ska upprättas ska köpebrevet med.
• Om säljaren är gift: makens skriftliga samtycke. Det krävs för all fastighet som är giftorättsgods, inte bara makarnas bostad (7 kap. 5 § äktenskapsbalken). Saknas det förklaras lagfarten vilande.
• För köp från och med 1 juli 2026: köparens svenska personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer.

Vad kostar lagfarten?

En privatperson betalar 1,5 procent i stämpelskatt, räknat på det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas (8–9 §§ stämpelskattelagen). För juridiska personer, till exempel aktiebolag, är skatten 4,25 procent. Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kronor (Lantmäteriet).

Tar köparen nya pantbrev för att belåna fastigheten kostar de 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kronor per pantbrev. Befintliga pantbrev som följer med fastigheten kostar inget. I förhållande till säljaren svarar köparen för stämpelskatten (4 kap. 10 § jordabalken), men mot staten har säljare och köpare ett gemensamt betalningsansvar.

Likvidavräkning – vad den ska innehålla

Likvidavräkningen är den ekonomiska slutuppgörelsen på tillträdesdagen: den visar hur mycket pengar som ska föras över från vem till vem. Den regleras inte i lag – Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att lagen inte styr hur ett tillträde går till. Vid en affär via mäklare brukar mäklaren upprätta den, och köparens bank använder den underskrivna likvidavräkningen för att föra över pengarna och lösa säljarens lån. Köper ni utan mäklare gör ni den själva.

Hur kostnader och intäkter fördelas följer jordabalken: inkomster som hyra och arrende för tiden före tillträdesdagen tillkommer säljaren, och avgifter för tiden från och med tillträdesdagen bärs av köparen (4 kap. 10 §). Det vanligaste exemplet är fastighetsavgiften. Den betalas av den som äger fastigheten den 1 januari, för hela året, och fördelas ofta i likvidavräkningen efter hur stor del av året var och en har haft fastigheten (Skatteverket).

• Parterna och deras andelar, och fastighetens beteckning.
• Köpeskillingen och vad som redan är betalt, framför allt handpenningen.
• Fördelningen av avgifter och intäkter per tillträdesdagen.
• Lån som ska lösas, och att obelånade pantbrev lämnas över till köparen.
• Ort, datum och båda parternas underskrifter.

Köpebrev vid båtköp

Ordet köpebrev används också om köpeavtalet vid båtköp, bland annat av båtförsäkringsbolag. Det är då inget köpebrev i jordabalkens mening – en båt är lös egendom, och köp mellan privatpersoner följer köplagen. Använd köpekontraktet för båt, som har fälten för skrov, motor och utrustning.