Hyreskontrakt för villa och hus – gratis mall och guide

Vilken lag gäller när du hyr ut ditt hus?

Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller när en privatperson eller ett dödsbo hyr ut ett hus för att användas som bostad (1 kap. 1 §). Den gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte är en del av din egen bostad – då gäller hyreslagen i 12 kap. jordabalken – och inte heller när huset hyrs ut för fritidsändamål, som en sommarstuga för semesterveckor (1 kap. 3 §). Då gäller hyreslagen i 12 kap. jordabalken i stället.

Skrevs avtalet före den 1 juli 2026 gäller den gamla lagen om uthyrning av egen bostad för det avtalet. Det finns inget lagkrav på tillstånd för att hyra ut ett hus du äger, men läs villkoren i bolånet och meddela ditt försäkringsbolag att huset hyrs ut.

Trädgård, snö och värme – skriv in vem som gör vad

Huset ska vara i det skick ni avtalat, eller, om ni inte avtalat något, i det skick hyresgästen med fog kan förvänta sig. Under hyrestiden ska du som hyresvärd hålla det i det skicket om ni inte kommit överens om något annat, och hyresgästen ska vårda bostaden (3 kap. 1 § och 4 kap. 2 §). Trädgårdsskötsel och snöskottning regleras inte i lagen, så ni bestämmer själva. Försummar hyresgästen en skyldighet som är av synnerlig vikt för dig kan det ge rätt att säga upp avtalet i förtid (6 kap. 3 §), men bara om skyldigheten står i kontraktet.

• Gräsklippning, häck och löv: vem gör det, och hur ofta.
• Snöskottning och sandning av uppfart och gångväg.
• Värme, el och vatten: ingår i hyran, eller betalas efter förbrukning. Lagen tillåter förbrukningsdebitering för uppvärmning, el, varmvatten, vatten och avlopp (2 kap. 1 §). Läs av mätarna vid inflytt och skriv in ställningen.
• Sophämtning, slamtömning och andra abonnemang: står kvar i ditt namn eller flyttas till hyresgästen.
• Garage, förråd, verktyg och trädgårdsmaskiner: vad som ingår och vem som står för reparationer.
• Försäkring: du behåller villaförsäkringen för huset, och hyresgästen tecknar en egen hemförsäkring för sina saker.

Uppsägning av hyreskontrakt för hus

Gäller kontraktet tills vidare kan båda parter säga upp det till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Ett kontrakt på bestämd tid upphör när tiden gått ut. Hyresgästen får alltid säga upp det i förtid, till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, men du som hyresvärd har inte den rätten (6 kap. 1 §). Uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 7 §).

Du kan säga upp avtalet i förtid bara på de grunder lagen räknar upp, till exempel om hyran är försenad mer än två veckor, om hyresgästen hyr ut huset vidare utan lov, vanvårdar det eller stör grannarna (6 kap. 3 §). Ett villkor i kontraktet som ger dig kortare uppsägningstid gäller inte mot hyresgästen (1 kap. 4 §). När det är dags finns en mall för uppsägning av hyresavtal.

Hyran och skatten

Ni kommer överens om hyran. Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden, som sätter ned den bara om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut enligt samma lag (2 kap. 5–6 §§).

Hyresintäkten beskattas som kapitalinkomst. Du får dra av 40 000 kronor per år och fastighet plus 20 procent av hyresintäkten, och på överskottet betalar du 30 procent i skatt. Faktiska kostnader för huset dras inte av mot hyran (42 kap. 30–31 §§ inkomstskattelagen, Skatteverket). Äger ni huset tillsammans delar ni på de 40 000 kronorna efter ägarandel.

Räkneexempel för ett hus du äger ensam och hyr ut hela året för 15 000 kronor i månaden: hyresintäkten blir 180 000 kronor, avdraget 40 000 plus 36 000 kronor, överskottet 104 000 kronor och skatten 31 200 kronor. Hyresgästen ska som regel folkbokföras på husets adress och anmäla flytten till Skatteverket inom en vecka (folkbokföringslagen 25 §). Undantaget är en vistelse som från början är bestämd till högst ett år.

Vanliga misstag att undvika

• Trädgård och snö regleras inte – lagen säger ingenting, och det som inte står i kontraktet blir en diskussion varje vår och vinter.
• Ingen mätarställning vid inflytt – då går förbrukningsdebiteringen inte att räkna fram.
• Fri rätt för hyresvärden att säga upp ett tidsbestämt kontrakt – villkoret gäller inte mot hyresgästen.
• Sommarstugan hyrs ut för semesterveckor med en bostadsmall – privatuthyrningslagen gäller inte uthyrning för fritidsändamål, där gäller hyreslagen.
• Ingen skickbeskrivning – fota huset, tomten och inventarierna vid inflytt och låt båda skriva under.