Överlåtelseavtal (köpekontrakt) för bostadsrätt – gratis mall

Formkraven – utan dem är avtalet ogiltigt

Köpeavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av både säljaren och köparen, och köpehandlingen ska innehålla uppgifter om lägenheten och om ett pris (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Samma krav gäller vid byte och gåva. Någon bevittning krävs inte.

• Uppgifter om lägenheten. Lagen anger inte exakt vilka – skriv förening, lägenhetsnummer och adress, så att det inte går att ta miste på vilken lägenhet det gäller.
• Priset (överlåtelsesumman).
• Underskrifter av både säljare och köpare.

Medlemskapet är avgörande

Styrelsen prövar om köparen ska antas som medlem, med utgångspunkt i stadgarna. Vägras medlemskap är överlåtelsen ogiltig, och köparen får inte utöva bostadsrätten (6 kap. 1 och 5 §§ bostadsrättslagen). Skriv därför in medlemskapsvillkoret uttryckligen och reglera vad som ska hända med handpenningen om medlemskap nekas.

Den som köpt bostadsrätten får inte vägras inträde om stadgarnas villkor för medlemskap är uppfyllda och föreningen skäligen bör godta hen som bostadsrättshavare (2 kap. 3 §). Stadgarna får inte göra visst medborgarskap eller viss inkomst eller förmögenhet till villkor för inträde – ett sådant villkor är utan verkan (2 kap. 2 §).

Vägras köparen inträde kan hen hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom en månad från den dag hen fick del av beslutet (2 kap. 10 §). Fristen är kort – notera datumet när beslutet kommer.

Är köparen en juridisk person, till exempel ett aktiebolag, gäller andra regler. Den som köper en bostadsrätt till en bostadslägenhet som inte är avsedd för fritidsändamål får vägras inträde även om villkoren i övrigt är uppfyllda, och kan då inte vända sig till hyresnämnden (2 kap. 4 och 10 §§). Är den juridiska personen redan medlem i föreningen krävs dessutom styrelsens samtycke till köpet – annars är överlåtelsen ogiltig (6 kap. 3 och 5 §§).

Vem ska godta överlåtelsen?

Överlåtelseavtalet är färdigt när båda har skrivit under – men köparen kan inte utöva bostadsrätten förrän föreningen har antagit hen som medlem. Ta reda på vad föreningen och banken behöver innan ni skriver under, inte efteråt.

• Föreningen: styrelsen prövar medlemskapet. Stadgarna kan kräva att ansökan om medlemskap är skriftlig och har köparens bevittnade underskrift (2 kap. 1 §), och de avgör om föreningen tar ut överlåtelseavgift eller pantsättningsavgift och hur avgifterna beräknas. Vid överlåtelsen ska en kopia av överlåtelseavtalet fogas till föreningens lägenhetsförteckning (9 kap. 10 §).
• Banken: har säljaren lån med bostadsrätten som säkerhet ska pantsättningen lösas. Kontrollera med föreningen att säljarens lån löses senast på tillträdesdagen.
• Lantmäteriet: inte alls. En bostadsrätt är ingen fast egendom, så det blir varken lagfart eller stämpelskatt. Det som motsvarar lagfarten är föreningens egen lägenhetsförteckning.

Det avtalet också bör innehålla

• Tillträdesdag och när nycklar överlämnas.
• Handpenning: storlek, när den betalas och vad som gäller om affären inte fullföljs.
• Vad som ingår – vitvaror, inredning, förråd och eventuell parkeringsplats.
• Andel i föreningens skulder och eventuell pantsättning som ska lösas.
• Avläsning av avgifter och fördelning av månadsavgiften vid tillträdesmånaden.
• Säljarens upplysningar om kända fel och vad köparen har haft tillfälle att undersöka.
• Eventuella villkor: lånelöfte, besiktning eller att säljaren först ska köpa nytt.

Vad gör bostadsrättsköpet ogiltigt – och vad blir bara dyrt?

Bostadsrättslagen har tre egna ogiltighetsgrunder. De övriga felen gör inte köpet ogiltigt, men de kan bli dyra.

• Ogiltigt: avtalet är inte skriftligt, saknar någon av parternas underskrift eller saknar uppgift om lägenheten eller priset (6 kap. 4–5 §§). Talan om ogiltigheten måste väckas inom två år från överlåtelsen – därefter går formfelet inte längre att åberopa.
• Ogiltigt: köparen vägras medlemskap i föreningen (6 kap. 5 §). Vill köparen få vägran prövad ska tvisten hänskjutas till hyresnämnden inom en månad.
• Ogiltigt: en juridisk person som redan är medlem köper utan styrelsens samtycke (6 kap. 3 och 5 §§).
• Ogiltig sidoöverenskommelse: ni har kommit överens om ett annat pris vid sidan av köpehandlingen. Den överenskommelsen är ogiltig, och mellan er gäller priset i köpehandlingen – det kan dock jämkas om det är oskäligt att det ska vara bindande (6 kap. 4 §).
• Giltigt, men oreglerat: det står inte vad som ska hända med handpenningen om medlemskap nekas.
• Giltigt, men tvistigt: vitvaror och inredning specificeras inte – det som skruvats loss vid tillträdet är en klassisk tvist.
• Giltigt, men riskabelt: pantsättningen förbises. Kontrollera med föreningen att säljarens lån löses senast på tillträdesdagen.