Fullmakt för försäljning av bostadsrätt – gratis mall

Vad krävs när ett ombud skriver under?

Ett avtal om överlåtelse av en bostadsrätt genom köp ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen. Köpehandlingen ska innehålla uppgifter om lägenheten och priset (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). En överlåtelse som inte uppfyller formkraven är ogiltig, men talan om ogiltigheten måste väckas inom två år från överlåtelsen (6 kap. 5 §).

Ett ombud med fullmakt kan skriva under i säljarens ställe. Den som har gett fullmakten blir då bunden av det ombudet gör inom fullmaktens gränser (10 § avtalslagen). Lagen ställer inget formkrav på just en fullmakt att sälja bostadsrätt – kravet på skriftlig fullmakt i 27 § avtalslagen gäller fast egendom. I praktiken godtar mäklare, köpare och föreningar sällan ett ombud utan skriftlig fullmakt, och den brukar behöva visas upp i original.

Vill du att någon ska kunna sälja bostaden om du själv inte längre kan fatta beslut, till exempel på grund av sjukdom, är det en framtidsfullmakt du behöver. Den har egna formkrav.

Bostadsrätt eller hus – det här skiljer

Ett hus är fast egendom, en bostadsrätt är det inte. Det gör att reglerna för fullmakten, köpehandlingen och samtycket inte är desamma.

Fullmakt för att sälja hus eller fastighet

Säljer du ett hus genom ombud måste fullmakten vara skriftlig, och den gäller inte längre om du har tagit tillbaka eller förstört handlingen eller fått den förklarad kraftlös (27 § avtalslagen). Har köpehandlingen skrivits under med stöd av fullmakt ska fullmakten skickas med när köparen söker lagfart, och en transportförsäkran som undertecknats genom fullmakt godtar Lantmäteriet inte (Lantmäteriet).

Mallen är skriven för bostadsrätt. Gäller det ett hus, byt ut uppgifterna om föreningen och lägenheten mot fastighetsbeteckningen och låt fullmakten omfatta köpekontraktet och köpebrevet.

Make eller sambo måste samtycka

Är bostadsrätten makarnas gemensamma bostad får den make som äger den inte sälja den utan den andra makens samtycke (7 kap. 5 § äktenskapsbalken). Det gäller inte om bostadsrätten är enskild egendom därför att den kommit som gåva, arv eller testamente med villkor om enskild egendom, och inte heller om bostaden används huvudsakligen för fritidsändamål (7 kap. 4 och 5 §§). Säljs bostaden utan samtycke ska domstolen på den andra makens talan förklara överlåtelsen ogiltig, om talan väcks inom tre månader från att maken fick kännedom om försäljningen (7 kap. 9 §).

För sambor gäller motsvarande: en sambo får inte utan den andra sambons samtycke avhända sig en bostad som är samboegendom (23 § sambolagen). Den andra sambon ska väcka talan inom tre månader från att hen fick kännedom om försäljningen (25 §).

Lagen kräver inte att samtycket till försäljning av en bostadsrätt är skriftligt, men mäklare och köpare brukar vilja ha det på papper. Mallen har därför en rad där maken eller sambon skriver under.

Vad mäklaren, banken och föreningen brukar kräva

De här kraven kommer inte från lagen utan från dem som ska godta fullmakten. De skiljer sig åt, så fråga i förväg.

• Original: mäklaren vill i regel se fullmakten i original och spara en kopia.
• Bevittning: två vittnen som intygar din underskrift är vanligt, och ibland ett krav.
• Id-kopia: en kopia av fullmaktsgivarens id-handling, ibland även ombudets.
• Tydlig omfattning: att fullmakten anger exakt vilken bostadsrätt det gäller och vad ombudet får göra. En generalfullmakt godtas inte alltid.
• Banken: lösen av bolån och utbetalningar kan kräva bankens egen blankett, även om du har en giltig fullmakt.
• Föreningen: köparen söker medlemskap, och föreningen vill ofta ha en kopia av överlåtelseavtalet. Har ombudet skrivit under, skicka med fullmakten.

Så skriver du fullmakten

• Ange föreningens namn och organisationsnummer, lägenhetsnumret och adressen. Äger ni bostadsrätten tillsammans ska varje delägare som inte skriver under själv ge en egen fullmakt.
• Skriv vad ombudet får göra: skriva under överlåtelseavtalet, tillträdeshandlingar och handlingar till föreningen, ta emot handpenning och köpeskilling.
• Skriv in ett lägsta pris om ombudet inte ska få sälja för vad som helst. Ett förbehåll som köparen inte känner till binder inte köparen – en rättshandling som överskrider en inskränkning gäller ändå mot dig om köparen varken insåg eller borde ha insett det (11 § avtalslagen). Står gränsen i fullmakten som köparen får se är den känd.
• Ange till vilket konto pengarna ska betalas.
• Sätt en giltighetstid. Fullmakten gäller annars tills du återkallar den.
• Skriv under, låt två vittnen bevittna underskriften och be maken eller sambon skriva under samtycket.

Vanliga misstag

• Att använda en allmän fullmakt som inte nämner bostadsrätten. Mäklaren och köparen kan då vägra godta den.
• Att glömma makens eller sambons samtycke när bostadsrätten är den gemensamma bostaden. Försäljningen kan då förklaras ogiltig.
• Att ge ett lägsta pris muntligt till ombudet i stället för att skriva det i fullmakten.
• Att inte återkalla fullmakten ordentligt. En skriftlig fullmakt som ombudet har kvar återkallas genom att du tar tillbaka eller förstör handlingen (16 § avtalslagen), och den som fått kännedom om fullmakten genom dig behöver ett eget meddelande om återkallelsen (13 §).
• Att låta överlåtelseavtalet sakna pris eller lägenhetsuppgifter. Då uppfyller det inte formkraven och kan bli ogiltigt.