Gåvobrev för fastighet och bostadsrätt – gratis mall

Formkraven – det som avgör om gåvan är giltig

Formkraven för köp av fastighet gäller också gåva (4 kap. 1 och 29 §§ jordabalken), och de är absoluta: saknas skriftlig form, förklaringen om att fastigheten överlåts eller någon av underskrifterna är gåvan ogiltig. Försök inte laga bristen med ett tillägg – skriv i stället ett nytt, komplett gåvobrev som ni båda skriver under. Ska bara ett område av fastigheten ges bort måste avstyckning sökas inom sex månader, annars blir gåvan ogiltig (4 kap. 7 och 29 §§).

Utöver formkraven behöver Lantmäteriet fastighetens fullständiga beteckning – kommun, trakt och nummer, till exempel Gävle Torp 1:1 – för att kunna pröva lagfarten. Skriv av beteckningen från fastighetsregistret eller ett tidigare lagfartsbevis i stället för att skriva adressen.

Gåva av bostadsrätt – skriftligt, och mottagaren måste bli medlem

En bostadsrätt är inte fast egendom, men även en gåva av bostadsrätt ska vara skriftlig och skrivas under av givare och mottagare. Mottagaren måste också antas som medlem i föreningen – vägras medlemskap är gåvan ogiltig (6 kap. 4–5 §§ bostadsrättslagen).

Fråga därför styrelsen i förväg vad den behöver för att pröva medlemskapet. Stämpelskatt och lagfart berör inte bostadsrätter, så avsnitten om stämpelskatt och lagfart nedan gäller bara fastighet. Säljer ni i stället bostadsrätten mot betalning är överlåtelseavtalet för bostadsrätt rätt dokument.

Gåva med lån eller ersättning – när blir det stämpelskatt?

Tar mottagaren över givarens lån eller betalar en del av värdet är överlåtelsen inte längre en ren gåva. Då gäller två regelverk som drar gränsen på olika ställen – och de är lätta att blanda ihop.

Stämpelskatten tas ut när ersättningen – betalning eller övertagna lån med pantbrev som säkerhet – uppgår till minst 85 procent av taxeringsvärdet (5 § stämpelskattelagen). Exakt 85 procent räcker alltså för att utlösa skatten. Ersättningen jämförs med taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas. Når den gränsen tas skatten på hela värdet, alltså det högsta av ersättningen och taxeringsvärdet – inte bara på den del ni betalar (8–9 §§).

Gränsen är skarp. Med ett taxeringsvärde på 2 000 000 kronor ger 1 699 999 kronor i ersättning ingen stämpelskatt alls, medan 1 700 000 kronor ger 30 000 kronor – 1,5 procent av hela värdet.

Inkomstskatten drar gränsen på ett annat ställe. För en fastighet bedöms hela överlåtelsen antingen som gåva eller som köp, och det spelar ingen roll att handlingen heter gåvobrev. Överlåtelsen räknas som köp – en försäljning för givaren – när ersättningen motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för överlåtelseåret, eller marknadsvärdet om det är lägre (Skatteverket). Under den gränsen är det en gåva, och mottagaren inträder i givarens skattemässiga situation.

Mellan 85 och 100 procent hamnar ni alltså i en mellanzon: mottagaren betalar stämpelskatt som vid ett köp, samtidigt som överlåtelsen är en gåva för inkomstskatten.

• Andel: ger ni bort en andel – till exempel halva fastigheten – jämförs ersättningen med motsvarande andel av taxeringsvärdet, alltså halva (Lantmäteriet).
• Tomträtt: ersättningen jämförs endast med det taxerade byggnadsvärdet.
• Bostadsrätt: berörs inte av stämpelskatten. För inkomstskatten delar Skatteverket upp överlåtelsen i en köpdel och en gåvodel (delningsprincipen) – den bedöms alltså inte som en helhet.
• Vad handlingen kallas spelar roll för stämpelskatten: 85-procentsgränsen gäller bara när överlåtelsen betecknas som gåva. Skriver ni i stället ett köpekontrakt till ett lågt pris tas stämpelskatt ut på det högsta av priset och taxeringsvärdet, hur lågt priset än är (4, 5 och 9 §§ stämpelskattelagen). För inkomstskatten spelar det ingen roll vad handlingen kallas.
• Står villkoret om övertagna lån eller ersättning i gåvobrevet vill Lantmäteriet se en handling som visar att lånet har tagits över eller att ersättningen är betald.

Lagfart efter gåvan

Gåvobrevet är mottagarens förvärvshandling, och det är mottagaren som söker lagfart hos Lantmäteriet. Lagfart ska sökas inom tre månader efter att gåvobrevet upprättades; är gåvan villkorad räknas tiden från att den fullbordades (20 kap. 2 § jordabalken). Kontrollera hos Lantmäteriet vad ansökan ska innehålla innan ni skriver under – det är ansökan, inte gåvan, som brukar stoppa upp ärendet.

• Gåvobrevet i original, med fastighetens fullständiga beteckning och båda parternas underskrifter.
• Givarens underskrift bevittnad av två personer.
• Mottagarens svenska person- eller samordningsnummer, för gåvor från och med 1 juli 2026. Saknas det förklaras ansökan vilande.
• Är givaren gift: makens skriftliga samtycke, om det krävs (se avsnittet Gift eller sambo? nedan).
• Om mottagaren tar över lån eller betalar något: en handling som visar det.
• Gåva mellan makar: det original som Skatteverket har registrerat och stämplat (se nästa avsnitt).

Gåva av fastighet mellan makar – Skatteverket först, sedan lagfart

Ger du en fastighet eller en andel av den till din make eller maka skickar du först gåvobrevet till Skatteverket för registrering i äktenskapsregistret. När Skatteverket har registrerat gåvan och stämplat originalet söker mottagaren lagfart hos Lantmäteriet med just det originalet (Lantmäteriet). Registreringen gör också gåvan gällande mot givarens borgenärer (8 kap. 1 § äktenskapsbalken). Hoppar ni över den förklaras lagfartsansökan vilande (20 kap. 7 § jordabalken).

Villkoret om enskild egendom fungerar inte här. Lagen gör en gåva till enskild egendom genom villkor bara när givaren är någon annan än den andra maken (7 kap. 2 § äktenskapsbalken). Ska fastigheten vara mottagarens enskilda egendom behöver ni i stället skriva ett äktenskapsförord, som också registreras hos Skatteverket och gäller först från den dag det kommer in dit (7 kap. 3 §). Annars ingår fastigheten i en framtida bodelning.

Gift eller sambo? Då kan samtycke krävas

Den som är gift får inte ge bort en fastighet som är giftorättsgods utan makens samtycke – och det gäller all sådan fastighet, inte bara makarnas bostad. Är fastigheten makarnas gemensamma bostad krävs samtycke även om den är enskild egendom enligt äktenskapsförord. För fast egendom ska samtycket vara skriftligt (7 kap. 5 § äktenskapsbalken). Saknas det förklaras lagfartsansökan vilande (20 kap. 7 § jordabalken).

För sambor gäller samtyckeskravet en bostad som är samboegendom – alltså en bostad som skaffats för att användas gemensamt – eller som den andra sambon kan få överta (23 § sambolagen). Samtycke krävs också för att ge bort en bostadsrätt som är makarnas eller sambornas gemensamma bostad. Mallen har en rad för samtycket – låt den stå tom om den inte behövs.

Villkoren som skyddar gåvan

Tre villkor avgör vad som händer med fastigheten längre fram, och alla måste stå i gåvobrevet från början:

• Enskild egendom: skriver du att fastigheten ska vara mottagarens enskilda egendom ingår den inte i en framtida bodelning om mottagaren skiljer sig. Villkoret kan inte läggas till i efterhand, och det fungerar inte vid gåva mellan makar (se avsnittet om makar ovan).
• Förskott på arv: en gåva till en bröstarvinge – barn eller barnbarn – räknas som förskott på arv om inte annat föreskrivs, och avräknas då vid arvskiftet. Vill du att gåvan inte ska avräknas, skriv det uttryckligen.
• Nyttjanderätt: vill du bo kvar eller använda fastigheten efter gåvan kan det skrivas in som villkor. Formulera det med juristhjälp – det påverkar vad en framtida köpare får, och rätten kan behöva skrivas in hos Lantmäteriet.

Ogiltig gåva – eller bara fördröjd lagfart?

De två blandas ofta ihop, och skillnaden är stor. Formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken avgör om gåvan alls är giltig. Bevittningen avgör något helt annat: om lagfarten kan beviljas direkt eller fördröjs.

• Ogiltig gåva: gåvan är inte skriftlig, eller handlingen saknar en förklaring om att fastigheten överlåts eller någon av parternas underskrift.
• Giltig gåva, fördröjd lagfart: givarens underskrift är inte bevittnad av två personer. Gåvan kan hålla mellan er, men lagfartsansökan förklaras vilande och givaren föreläggs att väcka talan om hen anser att gåvan är ogiltig (20 kap. 7–8 §§ jordabalken). Ett vilande ärende kostar dessutom en extra expeditionsavgift.
• Giltig gåva, uteblivet skydd: villkoret om enskild egendom glöms. Då ingår fastigheten i mottagarens framtida bodelning vid skilsmässa.
• Giltig gåva, kvarstående risk: gåva mellan makar registreras inte hos Skatteverket. Då förklaras lagfartsansökan vilande (20 kap. 7 § jordabalken), och givarens borgenärer kan i vissa lägen komma åt fastigheten.