Servitutsavtal – gratis mall och guide

Avtalsservitut eller officialservitut?

Ett avtalsservitut bildas genom avtal mellan fastigheternas ägare – det är den här mallen. Det ska vara av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten (14 kap. 1 § jordabalken).

Ett officialservitut bildas i stället genom beslut i en lantmäteriförrättning och ska vara av väsentlig betydelse för fastighetens ändamålsenliga användning (7 kap. 1 § fastighetsbildningslagen). Beslutet grundar sig normalt på en överenskommelse mellan ägarna, men i vissa fall kan ett officialservitut bildas även om de inte är överens (Lantmäteriet).

Officialservitut redovisas i fastighetsregistret, och jordabalkens regler om förbehåll och inskrivning mot en ny ägare gäller inte för dem – de gäller bara rättigheter som upplåtits genom avtal (7 kap. 1 §). Ett officialservitut kan bara tas bort genom en ny lantmäteriförrättning. Registret är ofullständigt för officialservitut som bildades före 1972.

Gäller servitutet när grannen säljer?

Servitutet följer alltid med när den härskande fastigheten säljs. Säljs i stället den tjänande fastigheten gäller ett avtalsservitut mot den nya ägaren bara i något av tre fall (7 kap. 11 och 14 §§ jordabalken):

• Servitutet är inskrivet i fastighetsregistret och har företräde framför försäljningen på grund av inskrivningen.
• Säljaren gjorde förbehåll om servitutet när fastigheten överläts. Är servitutet inte inskrivet är säljaren skyldig att göra det förbehållet (7 kap. 11 §).
• Köparen kände till eller borde ha känt till servitutet när fastigheten överläts (7 kap. 14 §).

Skriv in servitutet hos Lantmäteriet

Inskrivning är frivillig, men det är den som ger servitutet skydd mot en framtida ägare av den tjänande fastigheten (Lantmäteriet). Utan inskrivning hänger servitutet på att säljaren gör förbehåll. Gör säljaren inte det, och servitutet därför inte gäller mot köparen, ska säljaren ersätta servitutshavarens skada (7 kap. 18 §) – men rättigheten får du inte tillbaka.

Du ansöker om inskrivning hos Lantmäteriet via e-tjänst eller per post, och skickar med servitutsavtalet i original. Fastigheternas fullständiga beteckningar ska finnas med, och skicka gärna med en enkel karta eller skiss som visar var vägen, brunnen eller ledningen ligger. Inskrivningen kostar en expeditionsavgift på 375 kronor (2026), och skrivs rättigheter in i flera fastigheter kan det bli flera avgifter (Lantmäteriet).

Avtalet ska skrivas under på papper, inte digitalt, av den tjänande fastighetens ägare. Det är det enda underskriftskravet, men låt gärna båda skriva under (Lantmäteriet).

Vad servitutet måste innehålla

Tre saker är lagkrav: upplåtelsen ska göras skriftligen av den tjänande fastighetens ägare, och handlingen ska ange den härskande fastigheten, den tjänande fastigheten och ändamålet. Uppfylls inte kraven har upplåtelsen ingen verkan som servitut (14 kap. 5 § jordabalken).

Servitutet ska dessutom avse ett ändamål av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten, och det får inte förenas med skyldighet för den tjänande fastighetens ägare att fullgöra något annat än underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning som avses i servitutet (14 kap. 1 §).

• Härskande och tjänande fastighet med fullständiga beteckningar – lagkrav, och Lantmäteriet behöver beteckningarna för inskrivningen.
• Ändamålet – lagkrav. Skriv exakt vad rättigheten avser, till exempel utfartsväg eller vattentäkt. Ett servitut får inte avse skogsfång eller bete (14 kap. 4 §).
• Var på den tjänande fastigheten rättigheten får utövas – bifoga karta.
• Hur underhållet ska skötas och bekostas.
• Om ersättning ska utgå, och i så fall hur.
• Underskrift av den tjänande fastighetens ägare – lagkrav. Lantmäteriet kräver underskrift på papper, inte digital. Låt gärna båda skriva under.

Vägservitut – det här ska stå i avtalet

Ett vägservitut där det bara står ”rätt att använda vägen” säger nästan ingenting om hur vägen får användas. Lagen kräver bara att ändamålet anges. Resten bestämmer ni själva – och det är det som är värt att skriva ner.

Vad gör servitutet overksamt – och vad gör det bara svagt?

Formfelen i 14 kap. 5 § gör att upplåtelsen inte blir något servitut alls. Det vanligaste problemet är ändå ett annat: ett giltigt servitut som faller när den tjänande fastigheten säljs.

• Ingen verkan som servitut: avtalet saknar den härskande eller den tjänande fastigheten, saknar ändamål eller är inte upplåtet skriftligen av den tjänande fastighetens ägare (14 kap. 5 §). Lantmäteriet avslår då också en ansökan om inskrivning (23 kap. 2 §).
• Ingen verkan som servitut: rättigheten ska gälla i en andel av en fastighet (7 kap. 9 §).
• Inte ett servitut: rätten avser jakt, fiske, skogsfång eller bete. Jakt och fiske är nyttjanderätt, och ett servitut får inte avse skogsfång eller bete (7 kap. 3 §, 14 kap. 4 §).
• Giltigt mellan er – borta efter försäljningen: servitutet är inte inskrivet, säljaren av den tjänande fastigheten gjorde inget förbehåll och köparen kände inte till det (7 kap. 11 och 14 §§). Säljaren blir skyldig att ersätta skadan (7 kap. 18 §), men rättigheten är borta.
• Giltigt, men tvistigt: ändamålet formuleras vagt – ”rätt att använda vägen” säger inget om vad, hur ofta och med vilka fordon.
• Giltigt, men tvistigt: ingen karta bifogas, och ingen vet säkert var vägen eller ledningen får gå.
• Giltigt, men oreglerat: underhållet regleras inte – vem plogar, grusar och betalar när vägen behöver åtgärdas?