Gåvobrev – gratis mall och guide

När krävs gåvobrev?

• Fastighet eller tomträtt: gåvobrev krävs enligt 4 kap. 29 § jordabalken, som lägger köpets formkrav i 4 kap. 1 § på gåvan.
• Bostadsrätt: överlåtelsen ska vara skriftlig även vid gåva, och mottagaren måste antas som medlem i föreningen – vägras medlemskap är gåvan ogiltig (6 kap. 4–5 §§ bostadsrättslagen).
• Gåva mellan makar: gåvan registreras hos Skatteverket. Det ger skydd mot givarens borgenärer, och vid fastighet ska registreringen vara gjord innan lagfart söks.
• Pengar och lösöre: inget formkrav – men gåvobrevet är beviset och bäraren av villkoren.

Formkraven vid gåva av fastighet

Gåvobrev för fastighet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring om att givaren överlåter fastigheten och undertecknas av både givare och mottagare (4 kap. 1 och 29 §§ jordabalken). Lantmäteriet behöver dessutom fastighetens fullständiga beteckning och att givarens underskrift är bevittnad av två personer för att pröva lagfarten.

Mallen innehåller vittnesraderna – använd dem alltid vid fastighetsgåva. Saknas bevittningen blir gåvan inte ogiltig, men lagfartsansökan förklaras vilande (20 kap. 7–8 §§ jordabalken).

Gåva med lån eller ersättning – när blir det stämpelskatt?

Tar mottagaren över givarens lån eller betalar en del av värdet är överlåtelsen inte längre en ren gåva. Då gäller två regelverk som drar gränsen på olika ställen – och de är lätta att blanda ihop.

Stämpelskatten tas ut när ersättningen – betalning eller övertagna lån med pantbrev som säkerhet – uppgår till minst 85 procent av fastighetens värde (5 § stämpelskattelagen). Exakt 85 procent räcker alltså för att utlösa skatten. Ersättningen jämförs med taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas, och skatten tas då på hela värdet – det högsta av ersättningen och taxeringsvärdet – inte bara på den del ni betalar (8–9 §§).

Gränsen är skarp. Med ett taxeringsvärde på 2 000 000 kronor ger 1 699 999 kronor i ersättning ingen stämpelskatt alls, medan 1 700 000 kronor ger 30 000 kronor – 1,5 procent av hela värdet.

Inkomstskatten drar gränsen på ett annat ställe. För en fastighet bedöms hela överlåtelsen antingen som gåva eller som köp, och det spelar ingen roll att handlingen heter gåvobrev. Överlåtelsen räknas som köp – en försäljning för givaren – när ersättningen motsvarar eller överstiger taxeringsvärdet för överlåtelseåret, eller marknadsvärdet om det är lägre (Skatteverket). Under den gränsen är det en gåva, och mottagaren tar över givarens skattemässiga situation.

Mellan 85 och 100 procent hamnar ni alltså i en mellanzon: mottagaren betalar stämpelskatt som vid ett köp, samtidigt som överlåtelsen är en gåva för inkomstskatten.

• Andel: ger ni bort en andel – till exempel halva fastigheten – jämförs ersättningen med andelens del av taxeringsvärdet, alltså halva (Lantmäteriet).
• Tomträtt: ersättningen jämförs endast med det taxerade byggnadsvärdet.
• Beteckningen spelar roll för stämpelskatten: 85-procentsgränsen gäller bara när överlåtelsen betecknas som gåva. Skriver ni i stället ett köpekontrakt till ett lågt pris tas stämpelskatt ut på det högsta av priset och taxeringsvärdet, hur lågt priset än är (4, 5 och 9 §§ stämpelskattelagen). För inkomstskatten spelar det ingen roll vad handlingen kallas.
• Bostadsrätt: berörs inte av stämpelskatten, och för inkomstskatten tillämpar Skatteverket där en delningsprincip i stället för att se till hela överlåtelsen.
• Står villkoret om övertagna lån eller ersättning i gåvobrevet vill Lantmäteriet se en handling som visar att lånet har tagits över eller att ersättningen är betald.

Vem ska godta gåvobrevet?

Ett gåvobrev för pengar stannar mellan er två. Allt som är registrerat någonstans har däremot en mottagare som ska godta handlingen innan gåvan är helt genomförd – och det är där ett i övrigt korrekt gåvobrev brukar fastna. Ta reda på vad mottagaren behöver innan ni skriver under, inte efteråt.

• Fastighet: Lantmäteriet, som prövar mottagarens ansökan om lagfart. Gåvobrevet är förvärvshandlingen. Lantmäteriet behöver fastighetens fullständiga beteckning, givarens underskrift bevittnad av två personer och – om mottagaren tar över lån eller betalar något – en handling som visar det. Lagfart ska sökas inom tre månader efter att mottagaren fått fastigheten. Kontrollera hos Lantmäteriet vad ansökan ska innehålla.
• Bostadsrätt: föreningen, där styrelsen prövar om mottagaren ska antas som medlem. Vägras medlemskap är gåvan ogiltig. Fråga styrelsen i förväg vad den behöver.
• Gåva mellan makar: Skatteverket först. Gåvan registreras i äktenskapsregistret, och vid fastighet skickas sedan originalet som Skatteverket stämplat till Lantmäteriet. Registreringen skyddar mot givarens borgenärer, men inte omedelbart fullt: en tidsfrist börjar löpa, och under den kan borgenärer under vissa förutsättningar göra anspråk på gåvan.
• Pengar: ingen myndighet – men banken kan behöva förstå varför ett större belopp flyttas mellan två privatpersoner. Ett undertecknat gåvobrev är det enklaste svaret att ha redo, och det är samtidigt mottagarens bevis för att pengarna är en gåva och inte ett lån.

Villkoret som skyddar gåvan: enskild egendom

Skriver du att gåvan ska vara mottagarens enskilda egendom ingår den inte i en framtida bodelning om mottagaren skiljer sig eller separerar. Villkoret måste stå i gåvobrevet – det kan inte läggas till i efterhand.

Förskott på arv – eller inte?

Gåvor till bröstarvingar (barn) ska enligt 6 kap. 1 § ärvdabalken avräknas som förskott på arv om inget annat föreskrivits – gåvans värde räknas då av från barnets arv vid arvskiftet. Vill du att gåvan inte ska avräknas skriver du uttryckligen att den inte ska utgöra förskott på arv. Mallen låter dig välja.

Gäller gåvan aktier i ett familjeföretag är gåvobrevet bara ett av flera dokument – guiden om generationsskifte i familjeföretag visar helheten: vägval, syskonrättvisa och skatt.

En gåva kräver att givaren är beslutsför när den ges. Vill du att någon ska kunna ge gåvor för din räkning om du i framtiden inte längre kan – till exempel fortsatta julklappar till barnbarnen – måste det stå uttryckligen i en framtidsfullmakt; utan sådant medgivande får fullmaktshavaren inte ge bort din egendom.

Ogiltig gåva – eller bara fördröjd lagfart?

De två blandas ständigt ihop, och skillnaden är stor. Vid gåva av fastighet är det formkraven i 4 kap. 1 § jordabalken som avgör om gåvan alls är giltig. Bevittningen avgör något helt annat: om lagfarten kan beviljas direkt eller fördröjs. Vid gåva av pengar och lösöre finns inga formkrav över huvud taget – där kan gåvobrevet inte bli ogiltigt, bara oanvändbart som bevis.

• Ogiltig fastighetsgåva: handlingen saknar skriftlig form, en förklaring om att fastigheten överlåts eller någon av parternas underskrift. Formkraven för köp i 4 kap. 1 § jordabalken gäller enligt 4 kap. 29 § även gåvan.
• Giltig gåva, fördröjd lagfart: givarens underskrift är inte bevittnad av två personer. Gåvan kan hålla mellan er, men lagfartsansökan förklaras vilande och givaren föreläggs att väcka talan om hen anser att gåvan är ogiltig (20 kap. 7–8 §§ jordabalken). Använd alltid mallens vittnesrader vid fastighetsgåva.
• Giltig gåva, uteblivet skydd: villkoret om enskild egendom glöms. Då ingår gåvan i mottagarens framtida bodelning vid skilsmässa, och villkoret kan inte läggas till i efterhand.
• Giltig gåva, kvarstående risk: gåva mellan makar registreras inte hos Skatteverket. Då kan givarens borgenärer i vissa lägen komma åt egendomen, och vid fastighet förklaras lagfartsansökan vilande (20 kap. 7 § jordabalken).
• Giltig gåva, framtida bråk: det står inte om gåvan ska vara förskott på arv. Är mottagaren bröstarvinge betyder tystnad förskott – och syskonbråket kommer då vid arvskiftet, inte vid gåvan.