Inneboendekontrakt – gratis mall och guide

Inneboende eller andrahandshyresgäst – viktig gräns

Så länge du bor kvar i bostaden och hyresgästen hyr ett rum av dig är personen inneboende. Flyttar du ut och personen brukar bostaden självständigt blir det andrahandsuthyrning – och då krävs tillstånd från hyresvärd eller förening, och du ska använda ett andrahandskontrakt i stället. Lagen drar gränsen skarpt: använder du inte bostaden som din bostad i beaktansvärd utsträckning räknas även uthyrning av ett enda rum som andrahandsuthyrning (12 kap. 39 § jordabalken). För bostadsrätt gäller detsamma om du inte använder lägenheten som permanentbostad eller annars i beaktansvärd utsträckning (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Gränsen avgörs av verkligheten, inte av vad kontraktet kallas.

Vad får du ta i hyra av en inneboende?

Bor du i hyresrätt är måttstocken en proportionerlig andel av din egen hyra, med tillägg för möbler och utrustning på högst 15 procent av din hyra och för andra nyttigheter som ingår på högst vad de kostar dig (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). Tar du mer kan den inneboende få tillbaka det överskjutande för upp till två år (55 f §), och hyresvärden kan säga upp ditt eget kontrakt i förtid om du inte kan visa en giltig ursäkt (42 § första stycket 6). Bor du i bostadsrätt, villa eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen: ni kommer överens om hyran, och hyresnämnden kan sätta ned den bara om den är väsentligt högre än vad som tas ut för liknande bostäder som hyrs ut enligt lagen (2 kap. 5 § privatuthyrningslagen). För avtal från före den 1 juli 2026 gäller den gamla lagens regel om kapitalkostnad plus driftskostnader.

Hyreskontrakt för inneboende i villa eller bostadsrätt

Hyr du ut ett rum i din egen villa, bostadsrätt eller ägarlägenhet gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal som ingås från och med den 1 juli 2026. Lagen gäller när en privatperson hyr ut hus eller delar av hus som bostad, och rum i ditt eget hem räknas inte in i gränsen på två uthyrda bostäder (1 kap. 1 och 3 §§). Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av båda parter till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen, och uppsägningen ska vara skriftlig (6 kap. 2 och 7 §§). Lagen innehåller ingen rätt till förlängning, så den inneboende har inget besittningsskydd. Skrevs kontraktet före den 1 juli 2026 gäller den gamla lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad fortfarande: en månads uppsägningstid för den inneboende, tre månader för dig, och ingen rätt till förlängning om ni inte avtalat det (3 §).

Hyr du i stället ut ett rum i din hyresrätt gäller hyreslagen i 12 kap. jordabalken – privatuthyrningslagen gäller aldrig när den som hyr ut själv har bostaden med hyresrätt (1 kap. 3 §). Uppsägningstiden är då tre månader till månadsskifte (12 kap. 4 §), och den inneboende saknar besittningsskydd eftersom rummet är en del av din egen bostad (45 § första stycket 3). Kontraktet ser likadant ut i båda fallen – det som skiljer är hyresreglerna, så fyll i vilken bostadstyp det gäller. Behöver du säga upp kontraktet senare finns en färdig mall för uppsägning av hyresavtal.

Uppsägningstid och besittningsskydd

En inneboende som hyr en del av din egen bostad har inget besittningsskydd – avtalet upphör när uppsägningstiden löpt ut. Men uppsägningstiden är inte fri: säger du som hyresvärd upp ett avtal som gäller tills vidare är den minst tre månader till ett månadsskifte, och ett villkor om kortare tid är utan verkan mot den inneboende (6 kap. 2 § och 1 kap. 4 § privatuthyrningslagen, 12 kap. 4 § och 1 d § jordabalken). Ni kan däremot avtala att den inneboende får säga upp med kortare tid, eftersom det är till den inneboendes fördel. I äldre avtal från före den 1 juli 2026 har den inneboende redan enligt lag en månads uppsägningstid.

Inneboende och Skatteverket – vad ska du deklarera?

Ett överskott av uthyrningen är kapitalinkomst, men i de flesta fall blir det ingen skatt på hyresintäkter under 40 000 kronor. Schablonavdraget är 40 000 kronor per år och gäller per bostad, inte per person – äger ni bostaden tillsammans delar ni på det. I ett småhus eller en ägarlägenhet får du dessutom dra av 20 procent av hyresintäkten. I en bostadsrätt eller hyresrätt får du i stället dra av den del av årsavgiften, utan kapitaltillskott, eller hyran som avser det uthyrda rummet och den tid det varit uthyrt – utrymmen ni delar, som kök och badrum, räknas inte som uthyrd del (Skatteverket). Bara överskottet beskattas, med 30 procent.

Räkneexempel för ett småhus som du äger ensam och har ägt hela året: en inneboende betalar 5 000 kronor i månaden, alltså 60 000 kronor per år. Avdraget blir 40 000 plus 12 000 kronor, överskottet 8 000 kronor och skatten 2 400 kronor. Blir det inget överskott finns inget att redovisa. Hyr du ut till din egen eller en närståendes arbetsgivare gäller särskilda regler, och dina verkliga kostnader – som ökade driftskostnader, reparationer eller möbler – får du inte dra av.

Det här håller inte – oavsett vad kontraktet säger

Ett inneboendekontrakt har inga formkrav och blir inte ogiltigt. Men flera av de viktigaste frågorna avgörs av verkligheten och inte av kontraktstexten – och det är de som kostar pengar, eller i värsta fall bostaden.

• Vad upplåtelsen faktiskt är. Flyttar du ut och hyresgästen brukar bostaden självständigt är det andrahandsuthyrning, även om papperet heter inneboendekontrakt – och då krävs tillstånd från hyresvärd eller förening.
• Vad du tar i hyra. Bor du i hyresrätt är din egen hyra måttstocken; tar du för mycket kan den inneboende få tillbaka mellanskillnaden för upp till två år, oavsett vilket belopp som står i kontraktet.
• Vad du deklarerar. Ett överskott är kapitalinkomst. Blir det inget överskott efter avdragen finns inget att redovisa, blir det ett ska det deklareras – och det är inte kontraktet som avgör var gränsen går.
• Var den inneboende är folkbokförd. Folkbokföringen följer var man faktiskt bor: den inneboende ska vara folkbokförd på din adress, och det går inte längre att registrera en c/o-adress för den som är inneboende (Skatteverket).
• Utöver det: skriv ut vilka utrymmen som får användas och vad som delas, bestäm om ni ska ha en deposition – lagen anger ingen nivå – och kontrollera om din hemförsäkring gäller för den inneboendes saker, eller be den inneboende teckna en egen.