Andrahandskontrakt – gratis mall och guide för andrahandsuthyrning

Steg 1: Skaffa tillståndet – alltid, skriftligt, först

Hyresrätt: du behöver hyresvärdens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd om värden säger nej (12 kap. 39–40 §§ jordabalken). Nämnden ska ge tillstånd om du har beaktansvärda skäl – lagen nämner särskilda familjeförhållanden, ålder, sjukdom, tillfälligt arbete eller studier på annan ort och längre utlandsvistelse – om hyresvärden inte har befogad anledning att säga nej och om hyran inte är högre än lagen tillåter. Tillståndet ska begränsas till en viss tid. Hyr du ut utan tillstånd, eller tar du ut en hyra som inte är skälig, får hyresvärden säga upp ditt förstahandskontrakt i förtid om du inte kan visa en giltig ursäkt (42 § första stycket 3 och 6). Att ta betalt för själva kontraktet, utöver hyran, är ett brott – liksom att betala för det (65 och 65 b §§).

Bostadsrätt: styrelsens samtycke krävs (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Säger styrelsen nej kan hyresnämnden ge tillstånd om du har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har befogad anledning att vägra – lagen kräver alltså skäl, inte beaktansvärda skäl som för hyresrätt. Tidigare andrahandsuthyrningar räknas bara in om de skett i betydande omfattning, och tillståndet ska begränsas till viss tid (7 kap. 11 §). Föreningen får ta ut en avgift för andrahandsupplåtelsen om det står i stadgarna – högst tio procent av prisbasbeloppet per år (7 kap. 14 §).

Vill du ha extra säkerhet för hyran kan en förälder gå i borgen genom en borgensförbindelse. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt får borgensmannen säga upp borgen till det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader, dock tidigast två år efter att den började gälla (12 kap. 28 a § jordabalken).

Steg 2: Sätt rätt hyra

Hyr du ut en hyresrätt får hyran aldrig överstiga din egen hyra, med tillägg för möbler och utrustning på högst 15 procent av din hyra och för andra nyttigheter som ingår på högst vad de kostar dig (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). Hyr du ut en del av lägenheten räknas i stället en proportionerlig andel av din hyra. Tar du mer kan hyresnämnden besluta att du ska betala tillbaka det överskjutande för upp till två år före ansökan, och hyresgästen kan ansöka ända till tre månader efter att hen flyttat ut (55 f §).

Hyr du som privatperson ut din bostadsrätt gäller privatuthyrningslagen (2026:772) för avtal från och med den 1 juli 2026. Ni kommer överens om hyran, och hyresnämnden kan sätta ned den bara om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut enligt lagen (2 kap. 5 §). Den nya hyran gäller från dagen för ansökan, om inte nämnden beslutar annat (2 kap. 6 §). För äldre avtal gäller den gamla lagens regel om kapitalkostnad – en skälig avkastningsränta på marknadsvärdet – plus driftskostnader. Räkna öppet i kontraktet – en transparent hyresberäkning förebygger tvister.

Steg 3: Besittningsskyddet – tvåårsgränsen

Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt får hyresgästen rätt till förlängning när hyresförhållandet varat längre än två år i följd (12 kap. 45 § första stycket 1 jordabalken). Det kan avtalas bort i en särskilt upprättad handling som godkänns av hyresnämnden. Utan godkännande gäller avståendet bland annat om det avser högst fyra år från att uthyrningen började och du ska flytta tillbaka själv (45 a §). Planerar du lång uthyrning: ordna avståendet från början. Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen finns ingen rätt till förlängning – lagen innehåller inga sådana regler.

Vanliga misstag att undvika

• Uthyrning utan tillstånd – den enskilt allvarligaste fällan: både hyresrätten och bostadsrätten kan förverkas (12 kap. 42 § jordabalken, 7 kap. 18 § bostadsrättslagen).
• Överhyra på hyresrätt – hyresgästen kan få tillbaka det överskjutande för upp till två år, och överhyran är i sig en grund för att säga upp ditt förstahandskontrakt (12 kap. 42 § första stycket 6 och 55 f §).
• Tvåårsgränsen passeras utan avstående – plötsligt har din andrahandshyresgäst besittningsskydd i din hyresrätt.
• Ditt eget ansvar glöms – du är fortfarande hyresvärdens/föreningens motpart; störningar och obetald hyra från din hyresgäst drabbar dig. Ta deposition och referenser.
• Andrahandshyresgästen hyr i sin tur ut – det kräver ditt samtycke redan enligt lagen (12 kap. 39 § jordabalken, 5 kap. 2 § privatuthyrningslagen), men skriv ut förbudet i kontraktet så att ingen missförstår.