Checklista för att sälja hus – från förberedelse till tillträde
En checklista för att sälja hus är en lista över allt säljaren ska ordna, från förberedelserna före visningen till tillträdet och deklarationen året efter. Mallen tar upp energideklaration, handlingar om huset, besiktning, mäklare eller privat försäljning, köpekontrakt och köpebrev, flytt och skatt på vinsten.
Två saker är lagkrav som går att missa: huset ska ha en giltig energideklaration innan det säljs, och köpet blir bara giltigt om köpehandlingen uppfyller jordabalkens formkrav. Det mesta andra på listan handlar om att undvika tvister om fel efter försäljningen – och om att inte betala mer skatt än nödvändigt.
Hämta mallen gratis
Fyll i dina uppgifter här på sidan och få en färdig fil, eller ladda ner mallen tom och fyll i den själv. Allt skapas i din webbläsare – inget konto, ingen e-postadress.
Fyll i online
Svara på frågorna steg för steg och se dokumentet växa fram. Ladda ner det ifyllt som PDF eller Word.
Börja fylla iLadda ner tom mall
PDF för att skriva ut och skriva under, Word om du vill ändra i mallen själv.
På den här sidan (8 avsnitt)
Energideklaration – krav vid försäljning
Innan ett hus säljs ska ägaren se till att det finns en energideklaration (6 § lagen om energideklaration för byggnader). En deklaration får användas i tio år efter att den upprättades (6 b §). Den ska visas för spekulanter och lämnas över till den nya ägaren, och uppgiften om energiprestanda ska anges när huset annonseras (13 §).
Har säljaren trots köparens begäran inte ordnat någon energideklaration får köparen låta upprätta en på säljarens bekostnad senast sex månader efter tillträdet (14 §). Beställ deklarationen av en certifierad energiexpert i god tid före visningen. Vissa byggnader är undantagna, till exempel en del fritidshus – Boverket har en sammanställning av undantagen.
Säljarens upplysningar och köparens undersökningsplikt
Köparen får inte åberopa ett fel som hen borde ha upptäckt vid en undersökning som varit påkallad med hänsyn till husets skick, hur jämförliga hus normalt är beskaffade och omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken). Det kallas köparens undersökningsplikt. Fel som köparen inte kunnat upptäcka kan du som säljare däremot bli ansvarig för, och har du lämnat en utfästelse om huset gäller den även om köparen kunde ha upptäckt avvikelsen. Köparen ska reklamera inom skälig tid, men inte om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder (19 a §). Ett krav på grund av fel preskriberas tio år efter tillträdet (19 b §).
Berätta därför skriftligt om allt du känner till: fuktskador, tidigare vattenläckor, problem med avlopp eller tak, och renoveringar som gjorts utan bygglov eller av någon som inte var fackman. Många säljare låter göra en överlåtelsebesiktning och lämnar protokollet till spekulanterna, men den ersätter inte köparens egen undersökning. Vissa säljare tecknar också en dolda fel-försäkring som skydd mot krav efter försäljningen.
Sälja hus med mäklare eller privat?
Du får sälja ditt hus själv. Formkraven i jordabalken är desamma, men du får göra det mäklaren annars gör: värdera, ta fram handlingar, visa, hålla budgivning och skriva kontraktet. En registrerad fastighetsmäklare har dessutom skyldigheter som följer av lag, bland annat att verka för att säljaren lämnar de uppgifter som kan ha betydelse för en köpare och att skriftligen upplysa köparen om undersökningsplikten (3 kap. 12 § fastighetsmäklarlagen).
| Moment | Med mäklare | Privat |
|---|---|---|
| Kostnad | Mäklararvode, oftast en procentsats av priset eller ett fast arvode | Annonsering, värdering och eventuell juristhjälp |
| Objektsbeskrivning | Mäklaren ska ta fram en till köpare som är konsumenter (3 kap. 14 §) | Du gör den själv |
| Kontroll av inteckningar och servitut | Mäklaren ska kontrollera (3 kap. 13 §) | Du hämtar uppgifterna från Lantmäteriet |
| Budgivning | Mäklaren för budgivningslista som lämnas till köpare och säljare (3 kap. 18 §) | Inga regler – var tydlig med hur du gör |
| Köpekontrakt | Mäklaren upprättar det | Du skriver det själv, till exempel med vår mall för köpekontrakt |
Paragraferna avser fastighetsmäklarlagen (2021:516).
Köpekontrakt, köpebrev och tillträde
Köpet av ett hus ingås genom en köpehandling som säljare och köpare skriver under. Den ska innehålla köpeskillingen och en förklaring om att säljaren överlåter huset till köparen (4 kap. 1 § jordabalken). Saknas något är köpet ogiltigt. I praktiken skrivs ett köpekontrakt när affären görs upp, och ett köpebrev på tillträdesdagen när köpeskillingen är betald.
På tillträdet lämnar du över nycklar och pantbrev och får betalt. Lagfart söker köparen, men säljaren och köparen har gemensamt betalningsansvar för stämpelskatten (Lantmäteriet). Planera din egen flytt med checklistan för flytt.
Skatt på vinsten och uppskov
Säljer du ditt hus med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten: 30 procent skatt på 22/30 av vinsten. En förlust får du dra av till 50 procent. Försäljningen deklareras året efter det år köpekontraktet skrevs under (Skatteverket: Räkna ut vinst, förlust och skatt).
Köper du en ny permanentbostad kan du begära uppskov med skatten. Uppskovsbeloppet ska vara minst 50 000 kronor och högst 3 000 000 kronor (Skatteverket: Begär uppskov). Ersättningsbostaden ska köpas tidigast 1 januari året före och senast 31 december året efter försäljningen, och det finns krav på hur länge du bott i det sålda huset (Skatteverket: Förutsättningar för uppskov). Reglerna har ändrats flera gånger, så läs hos Skatteverket det år du säljer och spara alla kvitton på förbättringsutgifter.
Vanliga misstag
- Att annonsera utan energideklaration och hoppas att ingen frågar. Köparen kan låta göra den på din bekostnad.
- Att inte berätta om kända fel. Har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte ens reklamationsfristen.
- Att slänga kvitton på renoveringar. Förbättringsutgifter kan minska vinsten du skattar för.
- Att skriva ett eget köpekontrakt som saknar köpeskilling eller överlåtelseförklaring. Då är köpet ogiltigt.
- Att glömma att säga upp el, försäkring och abonnemang till tillträdesdagen.
Fyll i checklista sälja hus online
Bocka av det du redan har gjort så får du en färdig checklista som PDF eller Word – gratis, direkt i webbläsaren. Uppgifterna lämnar aldrig din enhet. Punkter du inte bockar av blir tomma rutor att kryssa i senare.
- Grunduppgifter
Dina svar sparas i den här fliken tills du stänger den – inget skickas någonstans.
Vanliga frågor om checklista sälja hus
Måste man ha energideklaration när man säljer hus?
Ja, i de flesta fall. Ägaren ska se till att det finns en energideklaration innan huset säljs, och den får vara högst tio år gammal. Den ska visas för spekulanter och energiprestandan anges i annonsen. Vissa byggnader, till exempel en del fritidshus, är undantagna.
Vad har säljaren för upplysningsplikt?
Jordabalken lägger undersökningsplikten på köparen, men säljaren kan bli skyldig att ersätta köparen om felet beror på säljarens försummelse eller om huset avviker från vad säljaren utfäst. Den säkraste vägen är att skriftligt berätta om allt du känner till.
Hur mycket skatt betalar man när man säljer hus?
22 procent av vinsten. Vinsten är i korthet försäljningspriset minus inköpspris, förbättringsutgifter och försäljningskostnader som mäklararvode. Köper du en ny bostad kan du begära uppskov med skatten.
Kan man sälja hus utan mäklare?
Ja. Köpet följer samma formkrav i jordabalken oavsett om en mäklare är inblandad. Du får då själv göra värdering, objektsbeskrivning, visningar och köpekontrakt.
Kan jag ladda ner checklista sälja hus i Word?
Ja. Checklista sälja hus finns både som Word-fil (.docx) och som PDF – välj format med knapparna högst upp på sidan. Word-versionen går att redigera om du vill ändra formuleringar eller lägga till egna villkor först, medan PDF:en är färdig att skriva ut och skriva under. Båda filerna skapas direkt i din webbläsare: inget konto, ingen e-postadress.