Köpekontrakt för tomt – gratis mall och formkrav

Formkraven i jordabalken

Köpehandlingen måste innehålla samtliga följande delar för att köpet ska vara giltigt (4 kap. 1 § jordabalken):

• Skriftlig handling som undertecknas av både säljare och köpare.
• Köpeskillingen.
• En överlåtelseförklaring: att säljaren överlåter fastigheten (eller området) till köparen.
• Ange dessutom fastighetsbeteckningen – eller, vid köp av en del av en fastighet, en tydlig beskrivning av området, helst med karta. Den räknas inte upp bland lagens formkrav, men Lantmäteriet behöver den för att pröva fastighetsbildningen och lagfarten.

Köp av del av fastighet – sexmånadersregeln

Det vanligaste tomtköpet är inte en färdig fastighet utan en bit av någon annans mark: en avstyckning från en gård, en del av grannens trädgård, ett skifte. Då är köpet giltigt bara om fastighetsbildning är sökt senast sex månader efter den dag köpehandlingen upprättades, och om fastighetsbildningen sedan sker i överensstämmelse med köpet (4 kap. 7 § jordabalken). Ansökan görs hos Lantmäteriet – eller hos kommunens lantmäterimyndighet, om kommunen har en egen. Missas fristen är köpet ogiltigt, så skriv in i kontraktet vad som ska gälla för belopp som redan betalats.

Skriv också in vem som ansöker om avstyckningen, vem som betalar förrättningen och vad som händer om den inte blir av. Enligt Lantmäteriet blir kostnaden i ett vanligt ärende ofta 50 000–100 000 kronor, ibland betydligt mer (2026).

Lagfart kan sökas innan den nya fastigheten har bildats, men ansökan förklaras då vilande så länge köpet är beroende av fastighetsbildningen (20 kap. 7 § jordabalken). Har tiden för att söka fastighetsbildning gått ut, eller avslås fastighetsbildningen, avslås lagfartsansökan (20 kap. 6 §).

Byggrätten – det du egentligen köper

En tomt utan byggrätt är bara mark. Kontrollera hos kommunen före köpet: ligger tomten inom detaljplan, och vad tillåter planen (byggnadsarea, våningar, avstånd till gräns)? Utanför detaljplan kan du söka förhandsbesked – ett positivt förhandsbesked är det starkaste köparen kan få före köpet och bör vara villkor i kontraktet.

Undersök också strandskydd (normalt 100 meter från strandlinjen, ibland 300), eventuella servitut som belastar tomten, och markförhållandena – ett geotekniskt utlåtande och radonmätning kostar lite jämfört med en grund som måste pålas.

Anslutningar: VA, el, väg och fiber

Ligger tomten inom kommunalt verksamhetsområde för vatten och avlopp tillkommer en anläggningsavgift som ofta överstiger 100 000 kronor – ta reda på beloppet innan du räknar på priset. Utanför verksamhetsområdet krävs egen brunn och enskilt avlopp med tillstånd från kommunen. Kontrollera också att det finns rätt att använda vägen fram till tomten (vägservitut eller samfällighet) och vad elanslutning kostar.

Lagfart och stämpelskatt

Lagfart söks hos Lantmäteriet inom tre månader från att köpehandlingen upprättades. Är köpet beroende av ett villkor – till exempel av att fastighetsbildning sker – räknas tiden i stället från att köpet fullbordades (20 kap. 2 § jordabalken).

Stämpelskatten är för privatpersoner 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas, och till det kommer en expeditionsavgift på 825 kronor (2026) (8–9 §§ stämpelskattelagen). Saknas taxeringsvärde för det året jämförs köpeskillingen i stället med det värde Lantmäteriet bedömer att marken hade när köpehandlingen upprättades, med ledning av intyg från sakkunnig eller annan utredning (9 §).

Vad gör ett tomtköp ogiltigt – och vad kostar bara pengar?

Formkraven och fristerna avgör om köpet alls gäller. Byggrätten och avgifterna avgör om köpet blev det du tänkt dig.

• Ogiltigt: vid köp av en del av en fastighet är fastighetsbildning inte sökt senast sex månader efter att köpehandlingen upprättades – oavsett att båda parter vill stå fast vid köpet (4 kap. 7 §).
• Ogiltigt: fastighetsbildningen sker inte i överensstämmelse med köpet (4 kap. 7 §).
• Ogiltigt: köpehandlingen saknar någon av delarna i 4 kap. 1 § – skriftlig handling underskriven av båda, uppgift om köpeskillingen eller säljarens förklaring att marken överlåts.
• Ogiltigt villkor: ett villkor om bygglov eller förhandsbesked står inte i köpehandlingen (4 kap. 3 §).
• Ogiltigt: ett villkor har avtalats gälla längre än två år från den dag köpehandlingen upprättades (4 kap. 4 §). Gränsen gäller inte villkor om att köpeskillingen betalas eller om fastighetsbildning.
• Giltigt, men kanske obebyggbart: köpet görs utan förhandsbesked eller kontroll av detaljplanen – köparen kan äga en tomt som inte får bebyggas.
• Giltigt, men dyrare än väntat: VA-avgiften upptäcks efter köpet – räkna in anslutningsavgifterna i det verkliga priset.