Uppsägning av arrendeavtal – gratis mall och guide

Uppsägningstider per arrendeform

Jordabalken har olika frister för de fyra arrendeformerna. Vid jordbruks- och bostadsarrende gäller en kortare frist mot arrendatorn bara om arrendenämnden har godkänt den. Vid anläggningsarrende får ni avtala en annan uppsägningstid, och vid lägenhetsarrende gäller det ni avtalat. Räkna alltid bakåt från arrendetidens utgång:

• Bostadsarrende: senast ett år före arrendetidens utgång. Sägs avtalet inte upp i tid förlängs det med fem år (10 kap. 3 § jordabalken).
• Jordbruksarrende: senast ett år före arrendetidens utgång om avtalet är på minst fem år, annars senast åtta månader före. Utebliven uppsägning förlänger avtalet med en tid som motsvarar arrendetiden, dock högst fem år (9 kap. 3 §).
• Anläggningsarrende: senast sex månader före arrendetidens utgång om inte annan tid avtalats. Annars förlängs avtalet med motsvarande tid, högst fem år (11 kap. 3 §).
• Lägenhetsarrende: den uppsägningstid som står i avtalet. Är arrendetiden obestämd och ingen uppsägningstid avtalad upphör avtalet på den fardag som inträffar närmast efter sex månader från uppsägningen (8 kap. 5 §). Fardag är den 14 mars.

Skriftlig och delgiven – annars ingen uppsägning

Uppsägningen ska vara skriftlig. En muntlig uppsägning gäller bara om motparten lämnar ett skriftligt erkännande av uppsägningen. När jordägaren säger upp ett anläggningsarrende, eller arrendatorn säger upp det och begär ändrade villkor, ska uppsägningen dock alltid vara skriftlig (8 kap. 8 §, 11 kap. 6 och 6 a §§). Den får lämnas till den som är behörig att ta emot arrendeavgift för jordägarens räkning, till exempel en förvaltare.

Den skriftliga uppsägningen ska dessutom delges. Enklast är att motparten kvitterar mottagandet på uppsägningen – mallen har en rad för det. Vid jordbruks- och bostadsarrende räcker det att skicka uppsägningen i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress: uppsägningen anses då ha skett när brevet skickades, även om det aldrig hämtas ut (8 kap. 8 a §). Det gäller dock inte uppsägning i förtid på grund av förverkande (8 kap. 23 §). Vanlig adress är den postadress motparten uppgett, annars folkbokföringsadressen. Spara postens kvitto.

Vid lägenhets- och anläggningsarrende gäller de allmänna delgivningsreglerna i 8 kap. 8 §: påträffas mottagaren inte hemma får uppsägningen skickas rekommenderat till den vanliga adressen, men då ska ett exemplar också lämnas till en vuxen i hushållet, på mottagarens kontor eller i postlådan.

Jordägarens uppsägning när arrendatorn har besittningsskydd

Vid jordbruks- och bostadsarrende har arrendatorn som huvudregel rätt till förlängning även om jordägaren säger upp avtalet. Uppsägningen är då bara första steget: vill arrendatorn inte flytta måste jordägaren hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader från den dag då uppsägning senast kunde ske, annars är uppsägningen utan verkan (9 kap. 10 §, som genom 10 kap. 6 b § gäller även bostadsarrende). Arrendenämnden prövar sedan om det finns en grund som bryter besittningsskyddet.

Vid anläggningsarrende är skyddet indirekt – arrendatorn kan få ersättning om förlängning vägras. Därför ställer lagen krav på själva uppsägningen från jordägaren: den ska ange antingen de villkor jordägaren kräver för förlängning eller orsaken till att förlängning vägras, och upplysa arrendatorn om att tvisten ska hänskjutas till arrendenämnden för medling inom två månader. Saknas något av detta är uppsägningen utan verkan (11 kap. 6 §). Mallen har stycket färdigt.

Vill du bara ändra villkoren – höja avgiften inför nästa period – är det vid jordbruks- och bostadsarrende inte en uppsägning utan en begäran om villkorsändring, som görs inom samma frist och anses ha skett när den skickats i rekommenderat brev (9 kap. 3 a §, 10 kap. 3 a §). Vid anläggningsarrende anges de nya villkoren i stället i jordägarens uppsägning (11 kap. 6 §). Arrendatorn saknar besittningsskydd att förlora och kan säga upp med samma frister – men säger arrendatorn upp ett anläggningsarrende och begär ändrade villkor ska tvisten hänskjutas till arrendenämnden inom två månader (11 kap. 6 a §). Ärenden om besittningsskydd blir ofta större än mallen; det är ett fall där en jurist är värd pengarna.

Uppsägning i förtid

Jordägaren får säga upp arrendet i förtid om arrenderätten är förverkad – till exempel om arrendatorn är mer än en månad sen med avgiften, vanvårdar arrendestället eller använder det för något annat än avtalet förutsätter och inte rättar till det efter tillsägelse. Småsaker räcker inte (8 kap. 23 §).

Rättar arrendatorn till det innan du sagt upp kan du inte längre säga upp på den grunden, och vid obetald avgift får arrendatorn behålla arrendet om hen betalar senast den tolfte vardagen efter uppsägningen (8 kap. 24–25 §§). Mallen är skriven för uppsägning till arrendetidens utgång – tala med en jurist innan du säger upp på grund av förverkande.

Arrendatorn får själv säga upp avtalet i förtid i tre fall. Avtalet upphör då på den fardag som infaller närmast efter sex månader från uppsägningen, eller genast om arrendatorn säger upp innan hen har tillträtt arrendestället (8 kap. 4 §):

• Jordägaren har i avtalet uppgett en större areal än den verkliga eller lämnat en liknande felaktig uppgift. Är bristen liten, eller har mer än ett år gått från tillträdet, krävs att jordägaren handlat svikligt (8 kap. 9 §).
• Ägorna minskas eller försämras genom vattenflöde, jordras eller liknande som arrendatorn inte vållat, och förändringen är inte av ringa betydelse. Uppsägningen ska göras inom ett år från förändringen (8 kap. 10 §).
• Fastigheten utmäts, eller jordägaren försätts i konkurs, före tillträdesdagen. Uppsägningen ska göras inom en månad från att arrendatorn fick veta om det (8 kap. 15–16 §§).

Vad uppsägningen ska innehålla

• Vem som säger upp och till vem – namn, person- eller organisationsnummer och adress.
• Vilket avtal det gäller: fastighetsbeteckning, arrendeställe, datum för avtalet och arrendeform.
• Att avtalet sägs upp, och till vilket datum det upphör – normalt arrendetidens utgång.
• Vid anläggningsarrende från jordägarens sida: villkor för förlängning eller orsak till vägran, samt upplysningen om arrendenämnden.
• Ort, datum och underskrift – och gärna en rad där mottagaren kvitterar att uppsägningen tagits emot.

Vanliga misstag att undvika

• Fristen räknas fel – uppsägningen ska ha skett senast ett år, åtta eller sex månader före arrendetidens utgång. Vid delgivning är det när den delgetts som räknas; vid rekommenderat brev i jordbruks- och bostadsarrende räcker det att brevet skickats i tid (8 kap. 8 och 8 a §§).
• Uppsägningen skickas som vanligt brev eller mejl – då kan du inte visa att den delgetts, och ett bestridande vinner.
• Jordägaren glömmer arrendenämnden – utan hänskjutande inom två månader är uppsägningen av ett jordbruks- eller bostadsarrende utan verkan.
• Villkorsändring blandas ihop med uppsägning – en höjd avgift begärs som villkorsändring, inte genom att avtalet sägs upp.
• Ingen kopia sparas – behåll ett exemplar med mottagarens kvittens eller postens kvitto tills avtalet faktiskt upphört.