Arrendeavtal – gratis mall och guide

De fyra arrendeformerna

Vilken form det är avgörs av ändamålet med upplåtelsen och vad avtalet ger arrendatorn rätt till – inte av rubriken på avtalet:

• Jordbruksarrende – jord upplåts för jordbruk. Besittningsskydd, utom när arrendetiden är högst ett år och arrendet inte omfattar bostad för arrendatorn (9 kap. 7 §).
• Bostadsarrende – jord upplåts för att arrendatorn ska ha ett bostadshus där, typiskt ett fritidshus på ofri grund. Besittningsskydd (10 kap. 5 §).
• Anläggningsarrende – jord upplåts för annat än jordbruk, och arrendatorn har rätt att uppföra eller behålla en byggnad för förvärvsverksamhet som inte är av endast ringa betydelse för verksamheten, till exempel en verkstad. Upplåtelse för arrendatorns livstid eller kortare tid än ett år är aldrig anläggningsarrende (11 kap. 1 §). Indirekt besittningsskydd: rätt till ersättning om förlängning vägras, om inte annat har avtalats (11 kap. 4–5 §§).
• Lägenhetsarrende – restposten: jord som upplåts för annat än jordbruk när det varken är bostads- eller anläggningsarrende (8 kap. 1 §), till exempel kolonilotter, båtplatser, parkeringsytor och upplagsplatser. Inget besittningsskydd.

Besittningsskyddet avgör hur bundet du är

Vid jordbruks- och bostadsarrende har arrendatorn rätt till förlängning även om jordägaren säger upp avtalet, om det inte finns en av de grunder som lagen räknar upp (9 kap. 8 §, 10 kap. 5 §). Arrendenämnden prövar frågan, och nämndens beslut kan överklagas till hovrätten (Sveriges Domstolar).

Ett förbehåll om att arrendet inte ska vara förenat med rätt till förlängning gäller vid jordbruks- och bostadsarrende bara om arrendenämnden har godkänt det (9 kap. 7 §, 10 kap. 4 §). Två fällor: godkännande får bara sökas om det står i avtalet, och ansökan prövas inte om den kommer in till arrendenämnden senare än en månad efter att avtalet ingicks. Vägras godkännandet förfaller avtalet, om inte något annat har överenskommits (8 kap. 2 § jordabalken).

Vid anläggningsarrende räcker det att ni avtalar om det – ersättningsreglerna gäller om inte annat har avtalats (11 kap. 4 §). Lägenhetsarrende saknar besittningsskydd helt – där gäller avtalet som det står.

Arrendeavtal för fritidshus – bostadsarrende på ofri grund

Vid bostadsarrende äger arrendatorn sitt hus och jordägaren marken under det. Avtalet ska träffas för viss tid, minst fem år, eller för arrendatorns livstid. Är arrendetiden inte bestämd på det sättet gäller avtalet för fem år – ett avtal på kortare tid än fem år gäller för den kortare tiden bara om arrendenämnden har godkänt det (10 kap. 2 § jordabalken). Sägs avtalet inte upp senast ett år före arrendetidens utgång anses det förlängt med fem år (10 kap. 3 §).

Arrendatorn har besittningsskydd: har jordägaren sagt upp avtalet har arrendatorn rätt till förlängning, om inte någon av grunderna i 10 kap. 5 § föreligger. Skyddet gäller inte om det inte finns något bostadshus på arrendestället när avtalet senast kan sägas upp från jordägarens sida, och ett förbehåll om att avstå från skyddet kräver arrendenämndens godkännande (10 kap. 4 §).

Skriv in vad som händer med huset när arrendet upphör. Har ni inte avtalat annat gäller 8 kap. 21 §: arrendatorn ska först erbjuda jordägaren att lösa in byggnaden. Har jordägaren inte inom en månad förklarat sig villig får arrendatorn föra bort den eller överlåta den till en tillträdande arrendator – och den som för bort byggnaden ska återställa marken i tjänligt skick. Är byggnaden inte bortförd eller överlåten inom tre månader från avträdet, eller från att ett anspråk på lösen slutligen ogillats, tillfaller den jordägaren utan lösen.

Arrendeavtal för jordbruksmark och åkermark

Omfattar arrendet bostad för arrendatorn – i dagligt tal gårdsarrende – ska arrendetiden vara minst fem år. Ett avtal på kortare tid gäller då i fem år, om inte arrendenämnden har godkänt den kortare tiden (9 kap. 2 § jordabalken). Upplåts bara mark, till exempel åker eller bete till en granne – i dagligt tal sidoarrende – får avtalet gälla kortare tid. Observera att även ett sådant arrende har besittningsskydd om arrendetiden är längre än ett år: skyddet saknas bara vid högst ett år utan bostad (9 kap. 7 §). Ett jordbruksarrende binder inte längre än 25 år från att avtalet slöts (7 kap. 5 § jordabalken).

Uppsägning ska ske senast ett år före arrendetidens utgång om avtalet gäller minst fem år, annars senast åtta månader före. Sker ingen uppsägning anses avtalet förlängt med en tid som motsvarar arrendetiden, dock högst fem år (9 kap. 3 §). Är arrendetiden kortare än ett år förlängs avtalet i stället om arrendatorn fortsatt att bruka marken två månader efter arrendetidens utgång utan att jordägaren uppmanat hen att lämna den (9 kap. 4 §).

Arrenderar du bara åker eller bete blir avtalet ofta kort, men det här bör stå i det:

Skiftena och arealen, med karta som bilaga. Vilka hävdkrav som gäller: odlingsplan, växtföljd eller att marken ska hållas öppen och betad. Avviker arrendatorn från en avtalad odlingsplan och gör inte rättelse efter tillsägelse är arrenderätten förverkad (8 kap. 23 § jordabalken). Vem som underhåller diken, dränering, stängsel och vägar. Arrendetid och uppsägningstid – högst 25 år, och längre än ett år ger besittningsskydd om ni inte fått ett förbehåll godkänt. Avgiften per hektar eller per år, och vem som söker jordbruksstödet för marken.

Vid jordbruksarrende prövas brister i arrendeställets skick vid syn. Synen förrättas av minst två synemän som parterna utser gemensamt – enas de inte utser länsstyrelsen dem – och mot en syneman gäller samma jäv som mot en domare. Allt som förekommer vid synen ska dokumenteras skriftligt, och kan parterna inte enas om vissa ersättningar bestämmer synemännen dem (9 kap. 24–28 §§).

Lägenhetsarrende – avtal för kolonilott, båtplats och upplag

Lägenhetsarrende är upplåtelse av jord för annat än jordbruk när det varken är bostads- eller anläggningsarrende (8 kap. 1 §): kolonilotten, båtplatsen, parkeringsytan, en plats för en container. Avtalet ska vara skriftligt om ni inte kommer överens om annat (8 kap. 3 §). Det saknar minimitid och besittningsskydd – avtalet gäller som det är skrivet, och jordägaren kan låta det löpa ut. Är avtalet på obestämd tid och ingen uppsägningstid avtalad upphör det på den fardag som infaller närmast efter sex månader från uppsägningen. Fardag är den 14 mars (8 kap. 4–5 §§).

Just för att skyddet saknas är det arrendatorn som bör driva på för en längre bestämd tid om något ska byggas eller investeras på platsen.

Anläggningsarrende – mark för bensinstation, mast eller verkstad

Anläggningsarrende är när jord upplåts för annat än jordbruk och arrendatorn får uppföra eller behålla en byggnad för sin förvärvsverksamhet, en byggnad som inte bara har ringa betydelse för verksamheten (11 kap. 1 §). Typfallen är bensinstation, kiosk, lagerbyggnad, telemast och vindkraftverk. Två gränsfall: en upplåtelse för kortare tid än ett år eller för arrendatorns livstid är aldrig anläggningsarrende, och äger jordägaren byggnaden är det i regel hyra, inte arrende.

Avtalet ska vara skriftligt med alla villkor i handlingen (8 kap. 3 §). Är arrendetiden inte bestämd gäller det i fem år (11 kap. 2 §). Sägs det inte upp senast sex månader före arrendetidens utgång förlängs det med lika lång tid som arrendetiden, högst fem år, om ni inte har avtalat något annat (11 kap. 3 §). Ett anläggningsarrende binder inte längre än 50 år, och inom detaljplan högst 25 år (7 kap. 5 §).

Besittningsskyddet är indirekt. Vägrar jordägaren att förlänga ska arrendatorn ersättas för sin förlust, utom i de fall lagen räknar upp (11 kap. 5–5 a §§). Rätten till ersättning går att avtala bort utan arrendenämndens godkännande (11 kap. 4 §), så läs den klausulen noga innan du bygger något på marken. Jordägarens uppsägning ska ange villkoren för förlängning eller skälen till att den vägras, och upplysa om att arrendatorn har två månader på sig att vända sig till arrendenämnden. Annars är uppsägningen utan verkan (11 kap. 6 §).

Markupplåtelseavtal är inget begrepp i lagen utan ett vardagsord, ofta kommunernas, för att någon får använda mark. Juridiskt är det oftast ett arrende, en annan nyttjanderätt eller ett servitut. En uteservering på gata eller torg är varken arrende eller avtal: den kräver tillstånd från Polismyndigheten enligt ordningslagen. Vill du skriva just ett sådant avtal finns en egen mall för markupplåtelseavtal.

Uppsägning av arrendeavtal – form och tider

Uppsägningen ska vara skriftlig och delges, om inte motparten skriftligen erkänner den (8 kap. 8 § jordabalken). Fristen beror på arrendeformen – från ett år före arrendetidens utgång vid bostadsarrende till det ni avtalat vid lägenhetsarrende – och vid jordbruks-, bostads- och anläggningsarrende förlängs avtalet om fristen missas. Skriv in både arrendetid och uppsägningstid i avtalet.

När det är dags finns en mall för uppsägning av arrendeavtal med fristerna och reglerna om delgivning per arrendeform.

Kan jordägaren höja arrendeavgiften?

Lagen reglerar hur avgiften ändras inför en ny arrendeperiod, och reglerna skiljer sig mellan arrendeformerna:

• Jordbruks- och bostadsarrende: den som vill ändra villkoren begär villkorsändring inom samma frist som gäller för uppsägning (9 kap. 3 §, 10 kap. 3 §). Begäran anses ha skett när den skickats i rekommenderat brev till mottagarens vanliga adress (9 kap. 3 a §, 10 kap. 3 a §). Blir ni inte överens ska den som begärt ändringen hänskjuta tvisten till arrendenämnden senast två månader före den löpande arrendeperiodens utgång – annars är begäran utan verkan (9 kap. 10 §).
• Avgiften vid förlängning ska vara skälig. Kan parterna inte enas bestäms den så att den kan antas motsvara arrenderättens värde (9 kap. 9 §, 10 kap. 6 §). Vid bostadsarrende kan arrendenämnden, om arrendatorn begär det och det finns särskilda skäl, bestämma att en väsentligt höjd avgift ska betalas med ett lägre belopp under en skälig tid (10 kap. 6 a §).
• Anläggningsarrende: jordägaren anger de villkor som krävs för förlängning i sin uppsägning (11 kap. 6 §). En avgift som jordägaren kräver för förlängning är inte skälig om den överstiger vad arrendestället kan antas betinga på öppna marknaden (11 kap. 5 a §).
• Lägenhetsarrende: här är det avtalet som styr – skriv in hur och när avgiften får justeras.

Så skriver du ett arrendeavtal – det här ska stå i det

• Parterna och fastighetens beteckning.
• Vilket område som upplåts – helst med karta som bilaga.
• Arrendeform och ändamål med upplåtelsen.
• Arrendetid och uppsägningstid. Bostadsarrende ska träffas för minst fem år eller arrendatorns livstid, och jordbruksarrende som omfattar bostad för minst fem år.
• Om arrendet inte ska vara förenat med rätt till förlängning: skriv in att godkännande ska sökas hos arrendenämnden – och ansök inom en månad efter att avtalet ingicks (8 kap. 2 §).
• Arrendeavgiften, när den betalas och hur den justeras över tid. Står ingen betalningsdag i avtalet ska avgiften betalas senast tre månader före varje arrendeårs utgång (8 kap. 12 §).
• Vad arrendatorn får bygga eller anlägga, och vad som händer med byggnaderna när avtalet upphör – annars gäller lagens regler om inlösen och bortförande (8 kap. 21 §).
• Underhållsansvar, försäkring och vem som betalar eventuella avgifter.
• Om arrenderätten får överlåtas till någon annan.
• Rätt att använda väg, brunn eller brygga utanför det arrenderade området – det är ett servitut, inte arrende, och skrivs i ett eget servitutsavtal.

Vad gör arrendeavtalet utan verkan – och vad binder er längre än ni tänkt?

Arrende har få regler om ogiltighet, men flera som förlänger avtalet eller skyddar arrendatorn utan att det står i avtalet.

• Utan verkan: en ändring eller ett tillägg i ett jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende görs muntligt (8 kap. 3 §).
• Inget giltigt avtal: ett jordbruks-, bostads- eller anläggningsarrende har aldrig skrivits ner. Har arrendatorn ändå tillträtt, och har det inte berott på hen att något giltigt avtal inte kom till stånd, har hen rätt till ersättning för skada – talan måste väckas inom ett år från avträdet (8 kap. 3 §).
• Utan verkan mot arrendatorn: ett förbehåll om att arrendet inte ska ha rätt till förlängning, som arrendenämnden inte har godkänt (9 kap. 7 §, 10 kap. 4 §). Vägras godkännandet förfaller hela avtalet, om inget annat har överenskommits (8 kap. 2 §).
• Förlängt i fem år: ett bostadsarrende som inte sägs upp senast ett år före arrendetidens utgång (10 kap. 3 §).
• Gäller i fem år: ett bostadsarrende på kortare tid än fem år som arrendenämnden inte har godkänt (10 kap. 2 §).
• Fel arrendeform: rubriken på avtalet avgör inte. Har arrendatorn rätt att uppföra en byggnad för förvärvsverksamhet på upplåten mark kan det vara anläggningsarrende, med rätt till ersättning om förlängning vägras (11 kap. 1 och 5 §§).
• Giltigt, men tvistigt: ingen karta bifogas – oklara gränser blir tvist om var arrendet slutar.
• Giltigt, men oreglerat: byggnaderna regleras inte – då gäller lagens regler om inlösen och bortförande (8 kap. 21 §).