Hyresavtal – gratis mall (hyreskontrakt)

Tillstånd först – annars riskerar du bostaden

Hyr du ut en bostadsrätt i andra hand krävs styrelsens samtycke, eller hyresnämndens tillstånd om styrelsen säger nej (7 kap. 10–11 §§ bostadsrättslagen). Hyr du ut en hyresrätt i andra hand krävs hyresvärdens samtycke eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 39–40 §§ jordabalken). Utan tillstånd får hyresvärden säga upp ditt eget kontrakt i förtid, och det får hyresvärden också om du tar ut en hyra som inte är skälig – i båda fallen om du inte kan visa en giltig ursäkt (42 § första stycket 3 och 6). Skaffa tillståndet skriftligt innan kontraktet skrivs. Hyr du ut hela bostaden i andra hand är andrahandskontraktet rätt mall, med hela regelverket förklarat.

Gäller upplåtelsen mark snarare än bostad – en kolonilott, en tomt för någon annans stuga, betesmark – är det inte hyra utan arrende, med egen lagstiftning i jordabalken. Då är arrendeavtalet rätt mall.

Uppsägningstider – olika beroende på bostadstyp

Hyr du ut enligt privatuthyrningslagen (2026:772) gäller sedan den 1 juli 2026 samma uppsägningstid för båda parter: ett avtal som gäller tills vidare sägs upp till ett månadsskifte tidigast tre månader efter uppsägningen (6 kap. 2 §). Ett avtal på bestämd tid upphör när tiden gått ut. Hyresgästen får alltid säga upp det i förtid med tre månader, men lagen ger inte dig som hyresvärd den rätten (6 kap. 1 §) – enligt den gamla lagen fick båda parter säga upp ett tidsbestämt avtal i förtid. Uppsägningen ska alltid vara skriftlig (6 kap. 7 §).

Skrevs avtalet före den 1 juli 2026 gäller den gamla lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad fortfarande: hyresgästen säger upp med en månad och du med tre, till ett månadsskifte. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt gäller hyreslagen: ett avtal som gäller tills vidare sägs upp till det månadsskifte som inträffar närmast efter tre månader, och ett avtal på bestämd tid måste sägas upp om hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd (12 kap. 3–4 §§ jordabalken). Använd mallen för uppsägning av hyresavtal när det är dags.

Hyran – vad får du ta?

Enligt privatuthyrningslagen kommer ni överens om hyran, och den ska vara bestämd till beloppet – kostnader för värme, kyla, varmvatten och el samt avgifter för vatten och avlopp får dock tas ut efter förbrukning (2 kap. 1 § privatuthyrningslagen). Hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden, som sätter ned hyran bara om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut för liknande bostäder som hyrs ut enligt samma lag. Den nya hyran gäller från dagen för ansökan, om inte nämnden beslutar annat (2 kap. 5–6 §§). Den gamla regeln om kapitalkostnad plus driftskostnader gäller bara avtal som skrevs före den 1 juli 2026.

Hyr du ut en hyresrätt i andra hand finns ett fast tak: hyran får aldrig överstiga din egen hyra, med tillägg för möbler och utrustning på högst 15 procent av din hyra och för andra nyttigheter på högst vad de kostar dig. Hyr du ut en del av lägenheten räknas en proportionerlig andel av din hyra (12 kap. 55 § fjärde stycket jordabalken). Har hyresgästen betalat mer kan hyresnämnden besluta om återbetalning för upp till två år, om hyresgästen ansöker senast tre månader efter att hen flyttat ut (55 f §).

Så fyller du i mallen

• Ange parter, bostadens adress och vad som ingår (möbler, förråd, parkering, el, bredband).
• Välj hyrestid: tills vidare eller bestämd period med start- och slutdatum.
• Ange hyra, förfallodag och eventuell deposition. Avtalar ni inget annat ska hyran betalas i förskott, senast sista vardagen före varje ny månad (2 kap. 2 § privatuthyrningslagen). Varken privatuthyrningslagen eller hyreslagen anger någon gräns för depositionen – skriv in beloppet, vad den får täcka och när den ska betalas tillbaka.
• Gå igenom bostaden tillsammans och skriv en inventarie- och skickbeskrivning som bilaga. Fota gärna.
• Underteckna båda parter, ta varsitt exemplar.

Villkoren som inte gäller – även om ni skrivit under dem

Ett hyresavtal blir inte ogiltigt av formfel; muntliga hyresavtal gäller. Det som händer i stället är att villkor som är till nackdel för hyresgästen jämfört med lagen blir utan verkan mot hyresgästen, medan resten av kontraktet står kvar (1 kap. 4 § privatuthyrningslagen, 12 kap. 1 d § jordabalken). Skriv därför inte in något ni tror att ni vunnit på.

• För kort uppsägningstid när du som hyresvärd säger upp – tre månader gäller ändå. En kortare uppsägningstid för hyresgästen gäller däremot, eftersom lagen bara sätter villkor till hyresgästens nackdel ur spel.
• Hyra över det tillåtna – vid andrahandsuthyrning av hyresrätt kan hyresgästen få tillbaka det som överstiger taket för upp till två år, oavsett vilken siffra ni skrivit under (12 kap. 55 f §). Vid uthyrning enligt privatuthyrningslagen gäller den avtalade hyran, men hyresnämnden kan sätta ned en hyra som är väsentligt högre än för liknande bostäder.
• Besittningsskydd som avtalas bort i en klausul i kontraktet – vid andrahandsuthyrning av hyresrätt får hyresgästen rätt till förlängning när hyresförhållandet varat längre än två år i följd. Ett avstående ska göras i en särskild handling och som huvudregel godkännas av hyresnämnden (12 kap. 45 och 45 a §§). Privatuthyrningslagen innehåller ingen rätt till förlängning att avtala bort.
• Tillståndet saknas – det är inget formkrav i hyresavtalet, men det är den risk som kostar mest. Olovlig andrahandsuthyrning ger hyresvärden rätt att säga upp ditt eget kontrakt i förtid, och bostadsrättsföreningen rätt att säga upp dig till avflyttning om du inte vidtar rättelse efter tillsägelse eller får hyresnämndens tillstånd (12 kap. 42 § jordabalken, 7 kap. 18 och 20 §§ bostadsrättslagen).
• Ingen skickbeskrivning – lagen utgår från det skick ni avtalat, och hyresgästen ersätter skador hen vållat, men utan dokumentation blir det ord mot ord vid utflytt (3 kap. 1 § och 4 kap. 3 § privatuthyrningslagen). Fota och skriv ner.