Köpekontrakt för hus och fastighet – gratis mall

Formkraven i jordabalken

Köpehandlingen måste innehålla samtliga följande delar för att köpet ska vara giltigt (4 kap. 1 § jordabalken):

• Skriftlig handling som undertecknas av både säljare och köpare.
• Köpeskillingen.
• En överlåtelseförklaring: att säljaren överlåter fastigheten till köparen.
• Ange dessutom fastighetens fullständiga beteckning. Den räknas inte upp bland lagens formkrav, men Lantmäteriet behöver den för att pröva lagfarten.

Köpekontrakt och köpebrev

I fastighetsaffärer används normalt två handlingar. Köpekontraktet är det fullständiga avtalet med alla villkor och skrivs under när affären görs upp. Köpebrevet är en kortare kvittenshandling som undertecknas på tillträdesdagen när köpeskillingen betalats.

Lagfart söks hos Lantmäteriet på köpehandlingen – köpebrevet eller köpekontraktet. Ska ett köpebrev upprättas skickas båda in. Ansökan ska göras inom tre månader från att köpehandlingen upprättades; med köpebrev räknas tiden från att köpet fullbordats (20 kap. 2 § jordabalken).

När lagfarten beviljas tas stämpelskatt ut: för privatpersoner 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas (8–9 §§ stämpelskattelagen). Till det kommer en expeditionsavgift på 825 kronor (2026). Säljer du till en närstående under taxeringsvärdet, läs om gåva mot ersättning – stämpelskatten och inkomstskatten bedömer sådana överlåtelser olika.

Vill du nyttja mark utan att köpa den – en tomt för fritidshuset, betesmark, en båtplats – är det inte ett köp utan ett arrendeavtal du ska skriva. Då gäller andra formkrav, och någon lagfart blir det inte.

Undersökningsplikten är köparens

Köparen får inte åberopa ett fel som hen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som var påkallad med hänsyn till fastighetens skick, hur jämförliga fastigheter normalt är beskaffade och omständigheterna vid köpet (4 kap. 19 § jordabalken). En besiktning är det praktiska sättet att göra den undersökningen.

Som fel räknas att fastigheten inte stämmer med avtalet eller avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Då tillämpas reglerna i 4 kap. 12 § om avdrag på köpeskillingen och hävning, och beror felet på försummelse på säljarens sida kan köparen också få skadestånd (19 §). Köparen måste reklamera inom skälig tid från att hen märkt eller borde ha märkt felet – men har säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder gäller inte det kravet (19 a §). Kravet preskriberas tio år efter tillträdet, om preskriptionen inte avbryts dessförinnan (19 b §). Säljer en näringsidkare till en konsument får näringsidkaren inte åberopa villkor som är till nackdel för konsumenten jämfört med lagen (19 d §).

Köper du obebyggd mark gäller samma formkrav men en annan undersökning: byggrätt, VA-anslutning och – vid köp av del av fastighet – kravet att fastighetsbildning ska vara sökt senast sex månader efter att köpehandlingen upprättades (4 kap. 7 §). Det finns en egen mall för köpekontrakt tomt.

Besiktningsklausul – formulering som håller

En besiktningsklausul gör köpet villkorat av att köparen får besiktiga fastigheten efter kontraktet och kan frånträda köpet om resultatet inte duger. Den behövs när kontraktet skrivs innan besiktningen hunnit göras, vilket är vanligt i budgivningar. Två regler i jordabalken styr: villkoret måste stå i köpehandlingen, annars är det ogiltigt (4 kap. 3 §), och köpet får inte göras beroende av villkoret under mer än två år från den dag köpehandlingen upprättades. Har längre tid avtalats är hela köpet ogiltigt; anges ingen tid anses den vara två år (4 kap. 4 §). En kort frist, till exempel en eller två veckor, är enklast att tillämpa.

Välj sedan mellan en öppen och en begränsad klausul. Den öppna ger köparen rätt att frånträda köpet efter besiktningen utan att ange skäl. Den begränsade ger rätten bara vid fel av viss storlek, till exempel över ett angivet belopp, och tvingar därmed parterna att i efterhand tvista om vad ett fel kostar att åtgärda. Den öppna klausulen med kort frist är enklast att tillämpa; säljarens skydd ligger i att fristen är kort och att handpenningen ska vara betald.

Exempel på öppen formulering: ”Köparen har rätt att låta besiktiga fastigheten senast den [datum]. Köparen har rätt att frånträda köpet genom skriftligt meddelande till säljaren senast den [datum]. Frånträder köparen köpet ska erlagd handpenning omedelbart återbetalas, och ingen av parterna har rätt till ersättning av den andra.” Ange båda datumen uttryckligen, skriv att meddelandet ska vara skriftligt och reglera handpenningen – det är de tre punkter som annars ger tvist.

Klausulen ersätter inte undersökningsplikten: köparen får inte åberopa fel som hen borde ha upptäckt vid den undersökning som var påkallad (4 kap. 19 §). Besiktningen är alltså både köparens chans att backa och en viktig del av den undersökningen.

Köpekontrakt för fritidshus – vad som skiljer

Formkraven är desamma, men fritidshus har tre egenheter som ska in i kontraktet. Den första är marken: står stugan på arrenderad mark – ofri grund – köper du en byggnad, inte en fastighet. Då gäller köplagen i stället för jordabalken, ingen lagfart söks, och arrendeavtalet måste få överlåtas till dig; kontrollera det med jordägaren innan du skriver på.

Den andra är det som inte finns: kommunalt vatten och avlopp. Enskilt avlopp kräver tillstånd och kan ha förelägganden från kommunen som följer fastigheten – begär tillståndet och senaste inspektionen. Den tredje är det gemensamma: vägförening, bryggsamfällighet, sophämtning – avgifter och skyldigheter som följer med köpet. Lista dem i kontraktet tillsammans med inventarierna, så att både båten vid bryggan och möblerna i stugan är reglerade.

Vad gör ett husköp ogiltigt – och vad stoppar bara lagfarten?

Formkraven avgör om köpet alls gäller. Bevittning och fastighetsbeteckning avgör något annat: hur snabbt köparen får lagfart. De två är lätta att blanda ihop.

• Ogiltigt: köpehandlingen saknar någon av delarna i 4 kap. 1 § – skriftlig handling underskriven av båda, uppgift om köpeskillingen eller säljarens förklaring att fastigheten överlåts.
• Ogiltigt: köpet har gjorts beroende av ett villkor som avtalats gälla längre än två år från den dag köpehandlingen upprättades (4 kap. 4 §). Anges ingen tid anses den vara två år.
• Ogiltigt villkor: ett villkor som köpet ska vara beroende av – till exempel om lån eller besiktning – står inte i köpehandlingen (4 kap. 3 §).
• Giltigt, men fördröjd lagfart: säljarens underskrift är inte bevittnad av två personer. Lagfartsansökan förklaras vilande och säljaren föreläggs att väcka talan om hen anser köpet ogiltigt (20 kap. 7–8 §§).
• Stoppar lagfarten: fastighetsbeteckningen är fel eller ofullständig. Lantmäteriet behöver den fullständiga beteckningen för att pröva lagfarten.
• Giltigt och bindande: finansieringsvillkor saknas. Då gäller köpet även om lånet uteblir.
• Giltigt, men ingen rätt att klaga: köparen har inte undersökt fastigheten. Fel som hen borde ha upptäckt vid den undersökning som var påkallad kan inte åberopas (4 kap. 19 §).
• Inte ogiltigt, men dyrt: inteckningar är knutna till fastigheten och följer med den om de inte dödas. Ta ett fastighetsutdrag och kontrollera inteckningar, servitut och gemensamhetsanläggningar före köp.
• Inte ogiltigt, men oreglerat: ska hantverkare anlitas efter tillträdet, skriv ett entreprenadkontrakt innan arbetet startar.