Friskrivningsklausul

Vad en friskrivning kan omfatta vid fastighetsköp

Säljarens felansvar står i 4 kap. 19 § jordabalken (1970:994): fastigheten är felaktig om den avviker från avtalet eller från vad köparen med fog kunnat förutsätta, och köparen kan då få prisavdrag eller häva köpet, samt skadestånd om säljaren varit försumlig eller fastigheten avvek från vad säljaren utfäst. Reglerna är dispositiva mellan privatpersoner, så parterna kan avtala att säljaren inte ansvarar för fel enligt paragrafen – helt eller för vissa delar, till exempel enbart dränering eller enskilt avlopp.

Två saker går inte att friskriva sig från. Det första är konkreta utfästelser: har säljaren sagt att taket är omlagt gäller det, oavsett klausul. Det andra är det säljaren medvetet förtigit eller handlat svikligt kring – en friskrivning skyddar inte den som vet om felet och tiger. Även köparens undersökningsplikt påverkas: det köparen borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning är inget fel alls, med eller utan klausul.

Generell eller preciserad – varför ”befintligt skick” inte räcker

I förarbetena till jordabalken och i Högsta domstolens praxis har en allmänt hållen formulering – att fastigheten säljs ”i befintligt skick” eller ”sådan den är” – bedömts väga lätt som friskrivning från fel i fastighet. Den tolkas restriktivt, mot den som skrivit den. För att klausulen ska hålla bör den uttryckligen säga att köparen avstår från alla anspråk på grund av fel enligt 4 kap. 19 § jordabalken, att detta beaktats vid prissättningen och att köparen tagit del av villkoret.

En köpare som accepterar en sådan klausul bör göra en utökad besiktning och begära rabatt. Mäklaren ska ge parterna de råd och upplysningar de behöver, men ansvaret för att förstå klausulen ligger på den som skriver under.

När klausulen är verkningslös

Säljer en näringsidkare en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får säljaren inte åberopa villkor som är sämre för köparen än jordabalkens felregler (4 kap. 19 d §). Friskrivningar i nyproduktion som säljs av byggbolag är alltså utan verkan, med undantag för att parterna får avtala bort ersättning för förlust i näringsverksamhet.

Även mellan privatpersoner kan en klausul jämkas eller lämnas utan avseende om den är oskälig med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid dess tillkomst och senare förhållanden (36 § avtalslagen). Det är ovanligt vid fastighetsköp mellan jämbördiga parter men möjligt när klausulen gömts undan eller köparen inte haft chans att förstå den.

Friskrivning vid köp av bostadsrätt, bil och båt

Bostadsrätt, bilar och båtar är lös egendom och faller under köplagen (1990:931). Där kan parterna friskriva säljaren från felansvar, men även då sätter 19 § köplagen en gräns: en vara såld i befintligt skick är ändå felaktig om säljaren lämnat oriktiga uppgifter, förtigit väsentliga fel eller om den är i väsentligt sämre skick än priset ger anledning att vänta. En preciserad friskrivning från ett namngivet fel håller bättre än en allmän.

Mot konsumenter som köper av ett företag gäller konsumentköplagen (2022:260), som är tvingande – en friskrivning i ett sådant köp saknar verkan.

Vanliga missförstånd

• ”Befintligt skick är en friskrivning” – vid fastighetsköp räcker en sådan allmän formulering normalt inte; klausulen måste uttryckligen avse felansvaret enligt 4 kap. 19 § jordabalken.
• ”Med friskrivning slipper säljaren allt ansvar” – nej, utfästelser och medvetet förtigna fel omfattas aldrig.
• ”Byggbolaget kan friskriva sig i nyproduktion” – inte mot en konsument; 4 kap. 19 d § gör sådana villkor verkningslösa.
• ”Friskrivning gör besiktning onödig” – tvärtom, köparen bär då hela risken och bör undersöka mer, inte mindre.