Slutbesiktning

Så går en slutbesiktning till

Entreprenören anmäler att arbetet är färdigt, en besiktningsman kallas och parterna går tillsammans igenom entreprenaden mot kontraktshandlingarna. Besiktningsmannen antecknar de fel som upptäcks i ett skriftligt utlåtande och avgör om entreprenaden kan godkännas. Mindre fel hindrar inte godkännande – de antecknas och ska avhjälpas inom en angiven tid. Är felen allvarliga godkänns inte entreprenaden, och en ny slutbesiktning hålls när de är åtgärdade.

Besiktningsmannen ska vara opartisk och ha den erfarenhet och kunskap som krävs. Vid småhusentreprenader åt konsument är det konsumenten som i första hand utser besiktningsmannen (54 § konsumenttjänstlagen); gör konsumenten inte det får näringsidkaren göra det. Parterna kan också utse en gemensamt.

Reglerna för småhusentreprenader i konsumenttjänstlagen

När ett företag bygger eller bygger till ett en- eller tvåbostadshus åt en privatperson gäller särskilda regler i 51–61 §§ konsumenttjänstlagen (1985:716). Slutbesiktning ska göras om någon av parterna begär det (53 §). Besiktningsmannen ska undersöka om entreprenaden är felaktig, godkänna den om felen är av mindre betydelse och redovisa utlåtandet skriftligt (56 §). Konsumenten betalar som huvudregel besiktningsmannen, men blir det en ny besiktning för att entreprenaden inte godkändes står näringsidkaren för den (57 §).

Godkännandet har stor betydelse. Fel bedöms utifrån förhållandena när entreprenaden godkändes (58 §), och ett fel som visar sig inom två år efter godkännandet anses ha funnits då, om inte näringsidkaren visar att det beror på olyckshändelse, vanvård eller onormalt bruk (59 §). Efter godkännandet får konsumenten i regel bara åberopa fel som antecknats i utlåtandet – plus fel som påtalades vid besiktningen men inte godtogs, fel besiktningsmannen inte borde ha märkt och fel som påtalas inom sex månader (60 §). Reklamation får inte göras senare än tio år efter godkännandet (61 §).

Slutbesiktning enligt AB 04 och ABT 06

Mellan företag styrs besiktningen av standardavtalen AB 04 och ABT 06, som gäller när kontraktet hänvisar till dem. Principen är densamma: entreprenaden avlämnas genom godkänd slutbesiktning, garantitiden börjar löpa då och beställaren förlorar rätten att åberopa fel som borde ha upptäckts vid besiktningen, med undantag för dolda fel. Standardavtalen är inte lag, så detaljer som frister och vem som betalar besiktningsmannen följer av avtalet.

Dokumentera processen i byggmötesprotokollet: när färdiganmälan gjordes, vem som utsågs och vilka anmärkningar som åtgärdats.

Slutbesiktning är inte slutbesked

Slutbesiktningen är en avtalsfråga mellan beställare och entreprenör. Slutbeskedet är ett myndighetsbeslut: byggnadsnämnden godkänner med ett skriftligt slutbesked att en lovpliktig åtgärd är slutförd och att byggnaden får tas i bruk (10 kap. 34 § plan- och bygglagen). Före slutbeskedet får byggnadsverket inte tas i bruk i de delar som omfattas av startbeskedet, om nämnden inte beslutar annat (10 kap. 4 §).

Underlaget för slutbeskedet är den signerade kontrollplanen och den kontrollansvariges utlåtande – inte besiktningsmannens. Ett godkänt bygge i besiktningen kan alltså fortfarande sakna slutbesked, och tvärtom.

Vanliga missförstånd

• ”Godkänd slutbesiktning betyder att allt är felfritt” – nej, mindre fel antecknas och ska åtgärdas; godkännandet säger att entreprenaden är avlämnad.
• ”Slutbesiktning och slutbesked är samma sak” – nej, besiktningen är parternas kontroll, slutbeskedet är kommunens beslut enligt plan- och bygglagen.
• ”Entreprenören väljer besiktningsman” – vid småhusentreprenad åt konsument är det konsumenten som utser i första hand.
• ”Efter besiktningen kan jag inte klaga på något” – fel som besiktningsmannen inte borde ha märkt och fel som påtalas inom sex månader går fortfarande att åberopa.