Ordlista · Bostad & fastighet
Samfällighet
En samfällighet är mark, en anläggning eller en rättighet som ägs eller nyttjas gemensamt av flera fastigheter – en väg, ett vatten- och avloppsnät, en brygga. Delägarskapet följer fastigheten, inte personen, och förvaltas antingen direkt av delägarna eller av en samfällighetsförening.
Köper du ett hus på landet eller i ett radhusområde köper du ofta också en andel i något gemensamt: vägen fram till tomten, vattenverket, garagelängan, sophuset. Den andelen går inte att välja bort. Den är knuten till fastigheten, följer med vid försäljning och kommer med en skyldighet att betala sin del av kostnaderna – oavsett om du använder anläggningen eller inte.
Därför hör samfälligheten hemma i köpekontraktet för hus och tomt: köparen behöver veta vilka gemensamhetsanläggningar fastigheten deltar i, vad årsavgiften är och om föreningen planerar större investeringar. Det är också ett alternativ till ett servitutsavtal när flera grannar ska dela på samma väg.
Marksamfällighet och gemensamhetsanläggning
Lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter räknar i 1 § upp vad som räknas som samfällighet, och Lantmäteriet delar in dem i två huvudtyper. En marksamfällighet är mark som ägs gemensamt av flera fastigheter – ett skogsskifte, en grustäkt, ett dike – och har i fastighetsregistret en beteckning med ”s”, till exempel s:1. En gemensamhetsanläggning är en anläggning som flera fastigheter har rätt att använda – väg, VA, parkering – och betecknas ”ga”, till exempel ga:1.
Gemensamhetsanläggningar bildas, ändras och upphävs i en lantmäteriförrättning enligt anläggningslagen (1973:1149). Anläggningen ska vara av stadigvarande betydelse för fastigheterna (1 §) och får bara inrättas för en fastighet som har väsentlig nytta av att delta (5 §). Anläggningen är samfälld för de deltagande fastigheterna (14 §).
Andelstal styr vad varje fastighet betalar
I förrättningen får varje fastighet andelstal, dels för kostnaden att bygga anläggningen, dels för drift och underhåll (15 § anläggningslagen). Byggandelen sätts efter fastighetens nytta av anläggningen, driftandelen främst efter hur mycket den väntas använda den. Ett fritidshus kan därför ha lägre driftandel i vägen än en åretruntbostad. Andelstalen står i anläggningsbeslutet och kan ändras genom ny förrättning, överenskommelse som Lantmäteriet godkänner eller, om anläggningsbeslutet tillåter det, genom föreningens eget beslut.
Delaktigheten är kopplad till äganderätten till fastigheten. Den som köper en fastighet blir automatiskt delägare och medlem i föreningen, och är bunden av beslut som fattats innan – inklusive beslutade investeringar, enligt Lantmäteriet.
Två sätt att förvalta: delägare eller förening
En samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna, så kallad delägarförvaltning, eller av en samfällighetsförening (4 § lagen om förvaltning av samfälligheter). Vid delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt och måste vara överens om allt (6 §); blir de oense kan en delägare begära att Lantmäteriet håller ett delägarsammanträde. Formen fungerar för två–tre fastigheter, sällan fler.
En samfällighetsförening bildas vid ett sammanträde där delägarna antar stadgar och utser styrelse (20 §). Föreningen är en juridisk person vars medlemmar är delägarna (17 §) och vars enda ändamål är att förvalta samfälligheten (18 §). Medlemmarna beslutar på föreningsstämman (47 §). Föreningen registreras i samfällighetsföreningsregistret hos Lantmäteriet; nyregistrering kostar 5 200 kr och ändrade stadgar 990 kr, medan ändring av styrelse och firmatecknare är avgiftsfri enligt Lantmäteriet.
Uttaxering – så tas avgiften ut
Räcker föreningens pengar inte till ska bidrag uttaxeras av medlemmarna (40 §). Styrelsen upprättar först en utgifts- och inkomststat som stämman godkänner (41 §), och därefter en debiteringslängd som anger vad varje medlem ska betala och när (42 §). Uttaxeringen fördelas efter andelstalen. Betalar en medlem inte får förfallet belopp drivas in enligt utsökningsbalken som om det fanns en lagakraftvunnen dom (46 §) – föreningen behöver alltså inte gå till domstol först. Den som köper en delägarfastighet svarar dessutom tillsammans med säljaren för obetalda bidrag som förfallit högst ett år före tillträdet (44 §).
Vid husköp: begär senaste årsredovisning, stämmoprotokoll och debiteringslängd från föreningen. Stora planerade investeringar – ny väg, nytt VA – blir köparens kostnad efter tillträdet.
Vanliga missförstånd
- ”Jag kan gå ur samfälligheten” – nej, delägarskapet följer fastigheten och ändras bara genom lantmäteriförrättning.
- ”Använder jag inte vägen behöver jag inte betala” – jo, andelstalet gäller oavsett faktisk användning tills det ändras.
- ”Samfällighetsförening är samma sak som en vanlig ideell förening” – nej, den regleras av en egen lag, medlemskapet är tvingande och debiteringslängden är direkt verkställbar.
- ”Servitut och samfällighet är samma sak” – ett servitut ger en fastighet rätt i en annan; en samfällighet ägs eller nyttjas gemensamt av flera.
Vanliga frågor om samfällighet
Vad kostar det att vara med i en samfällighet?
Det beror helt på anläggningen och ditt andelstal. Avgiften bestäms av föreningsstämman utifrån budgeten och fördelas efter andelstalen i debiteringslängden. Be föreningen om senaste debiteringslängd och årsredovisning innan du köper.
Måste jag vara med i samfällighetsföreningen?
Ja. Medlemskapet följer av att din fastighet har del i samfälligheten och kan inte sägas upp. Vill du ändra andelstal eller lämna anläggningen krävs en lantmäteriförrättning eller en överenskommelse som Lantmäteriet godkänner.
Hur ser jag vilka samfälligheter en fastighet ingår i?
I fastighetsregistret, via ett fastighetsutdrag från Lantmäteriet eller via mäklarens objektsbeskrivning. Gemensamhetsanläggningar har beteckningar som ga:1 och marksamfälligheter s:1. Äldre marksamfälligheter kan saknas i registret, så fråga även säljaren och grannarna.
Vad är skillnaden mellan samfällighet och servitut?
Ett servitut ger en fastighet rätt att använda en annan fastighet på visst sätt, till exempel köra över en tomt. En samfällighet är något flera fastigheter äger eller har rätt till gemensamt, med andelstal och gemensam förvaltning. Delar flera grannar på samma väg är gemensamhetsanläggning oftast den hållbara formen.
Ordlistan förklarar begreppet allmänt och ersätter inte rådgivning i ditt ärende. Läs mer under ansvarsfriskrivning.