Stämpelskatt

När stämpelskatt tas ut

Skatt betalas vid förvärv av fast egendom genom köp eller byte, genom tillskott till eller utdelning från ett bolag eller en förening, genom expropriation och genom delning av aktiebolag (4 § stämpelskattelagen). Tomträtt beskattas på samma sätt. Arv, testamente, bodelning och gåva finns inte med i uppräkningen – där betalas bara expeditionsavgiften när lagfarten beviljas.

Gåvan har dock ett undantag. En överlåtelse som kallas gåva beskattas som ett köp om mottagaren tar över lån med pantbrev som säkerhet eller betalar något annat, och ersättningen är minst 85 procent av fastighetens värde (5 §). Gränsen är skarp: 85 procent räcker för att hela överlåtelsen ska beskattas, och då på hela värdet.

Skattesatserna

Vid lagfart är skatten 15 kr per fullt tusental kr av fastighetens värde, alltså 1,5 procent. Förvärvar en juridisk person fastigheten är skatten 42,50 kr per tusental, 4,25 procent, med undantag för bland annat bostadsrättsföreningar och dödsbon som betalar 1,5 procent (8 §). Vid inteckning är skatten 20 kr per fullt tusental av inteckningsbeloppet, 2 procent (24 §). Lägsta skatt är i båda fallen 50 kr.

• Privatperson köper hus: 1,5 procent av värdet plus expeditionsavgift 825 kr.
• Aktiebolag köper fastighet: 4,25 procent av värdet plus 825 kr.
• Nya pantbrev: 2 procent av inteckningsbeloppet plus 375 kr per inteckning.
• Gåva, arv eller bodelning utan ersättning: 0 kr i skatt, 825 kr i avgift.

Underlaget är det högsta av pris och taxeringsvärde

Vid köp jämförs köpeskillingen med taxeringsvärdet för året före det år lagfarten beviljas, och det högsta av de två är fastighetens värde (9 § stämpelskattelagen). Saknas taxeringsvärde uppskattar Lantmäteriet värdet. Underlaget avrundas nedåt till hela tusental kr. Det här är skälet till att ett lågt pris mellan närstående inte sänker skatten: är taxeringsvärdet 2 500 000 kr och priset 1 000 000 kr räknas skatten på 2 500 000 kr, det vill säga 37 500 kr för en privatperson.

Vid gåva mot ersättning används samma regel. Med ett taxeringsvärde på 2 000 000 kr ger övertagna lån på 1 700 000 kr – exakt 85 procent – stämpelskatt på hela 2 000 000 kr, 30 000 kr. Med 1 699 000 kr i lån blir skatten noll. Observera att inkomstskatten bedömer samma överlåtelse efter en annan gräns, taxeringsvärdet för överlåtelseåret; mallen för gåvobrev för fastighet går igenom båda.

Vem betalar, och när

Skattskyldigheten uppstår när lagfarten eller inteckningen beviljas (25 § stämpelskattelagen). Vid förvärv är både köparen och säljaren skattskyldiga, och svarar flera för skatten är de solidariskt ansvariga (27 §). Mellan parterna är det köparen som ska stå för skatten (4 kap. 10 § jordabalken), men betalar köparen inte kan staten vända sig till säljaren. Vid inteckning är det den som sökt inteckningen som betalar. Skatten ska betalas inom en månad från att beslutet skickades (31 §); vid synnerliga skäl kan Lantmäteriet ge anstånd (32 §).

Den som köper hus behöver alltså ha skatten och avgiften tillgängliga strax efter tillträdet. Många banker lägger in dem i bolånet, men då tillkommer också stämpelskatt på de nya pantbrev som behövs för det högre lånet.

Vanliga missförstånd

• ”Stämpelskatten är 1,5 procent av priset” – av det högsta av priset och taxeringsvärdet året före. Vid köp under taxeringsvärdet blir skatten högre än priset antyder.
• ”Bostadsrätter har stämpelskatt” – nej. En bostadsrätt är inte fast egendom, det blir ingen lagfart och ingen stämpelskatt.
• ”En gåva är alltid skattefri” – inte om mottagaren tar över lån eller betalar minst 85 procent av taxeringsvärdet.
• ”Pantbreven ingår i lagfartskostnaden” – de är en egen post: 2 procent av inteckningsbeloppet, bara för nya pantbrev.