Lagfart

Tre månader från köpehandlingen

Lagfart ska sökas inom tre månader efter att den handling som förvärvet grundas på upprättades (20 kap. 2 § jordabalken). Är köpet villkorat – till exempel av att köpeskillingen betalas och ett köpebrev skrivs – räknas tiden från att villkoret uppfyllts. Vid arv räknas fristen från bouppteckningen och vid testamente från att det vunnit laga kraft. Ett dödsbo behöver inte söka lagfart på den avlidnes fastighet så länge boet inte överlåter den (20 kap. 1 §).

Ansökan görs hos Lantmäteriet, som är inskrivningsmyndighet. Till ansökan bifogas köpehandlingen i original. Står det i köpekontraktet att köpebrev ska upprättas, skickas båda handlingarna in.

Vad som krävs för att lagfarten ska beviljas

Lantmäteriet prövar att köpehandlingen uppfyller jordabalkens formkrav: skriftlig, undertecknad av båda parter, med uppgift om köpeskillingen och en förklaring att fastigheten överlåts (4 kap. 1 §). Uppfyller handlingen inte kraven avslås ansökan (20 kap. 6 §). Därutöver finns en rad situationer där ansökan i stället förklaras vilande (20 kap. 7 §):

• Säljarens underskrift är inte bevittnad av två personer. Köpet är ändå giltigt, men Lantmäteriet förelägger säljaren att väcka talan om hen anser att köpet är ogiltigt – gör säljaren inte det beviljas lagfarten (20 kap. 8 §).
• Säljaren saknar själv lagfart.
• Säljaren är gift eller sambo och den andres samtycke krävs men saknas.
• Köparens personnummer, samordningsnummer eller organisationsnummer saknas i ansökan.
• Köpet avser en del av en fastighet och fastighetsbildning har inte sökts.

Vad lagfarten kostar

När lagfarten beviljas tas stämpelskatt ut. För privatpersoner är den 1,5 procent av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet året före det år lagfarten beviljas; för juridiska personer som aktiebolag är den 4,25 procent, medan bostadsrättsföreningar och kommuner betalar 1,5 procent (8–9 §§ stämpelskattelagen). Till det kommer Lantmäteriets expeditionsavgift på 825 kr, som tas ut vid alla lagfarter. Ett hus som köps för 3 000 000 kr med lägre taxeringsvärde kostar alltså 45 000 kr i stämpelskatt plus 825 kr i avgift.

Vid arv, bodelning och gåva utan ersättning betalas ingen stämpelskatt – bara expeditionsavgiften. Tar gåvotagaren över lån eller betalar något för fastigheten, och ersättningen är minst 85 procent av taxeringsvärdet, beskattas gåvan som ett köp (5 § stämpelskattelagen). Mallen för gåvobrev för fastighet räknar igenom gränsen. Skatten ska betalas inom en månad från att beslutet skickats (31 §), och köpare och säljare ansvarar solidariskt mot staten (27 §).

Ingen lagfart på bostadsrätt eller hus på ofri grund

Lagfart finns bara för fastigheter. En bostadsrätt är en andel i en förening, inte fast egendom; där ersätts lagfarten av att föreningen prövar köparens medlemskap, och någon stämpelskatt blir det inte. Ett fritidshus på arrenderad mark är lös egendom – köpet följer köplagen, inte jordabalken, och ingen lagfart söks. Köper du däremot en obebyggd tomt gäller samma regler som för hus; mallen för köpekontrakt tomt tar upp fastighetsbildningen som ofta tillkommer.

Vanliga missförstånd

• ”Lagfarten gör mig till ägare” – nej, det gör köpehandlingen. Lagfarten registrerar förvärvet och är skyldighet, bevis och förutsättning för pantbrev.
• ”Utan bevittning är köpet ogiltigt” – köpet gäller, men lagfartsansökan förklaras vilande tills säljaren fått chansen att väcka talan.
• ”Stämpelskatten räknas på priset” – på det högsta av priset och taxeringsvärdet året före. Ett lågt pris till en närstående sänker inte skatten under taxeringsvärdet.
• ”Säljaren slipper allt ansvar när köparen söker lagfart” – mot staten svarar båda för stämpelskatten.