Ordlista · Bostad & fastighet
Pantbrev
Ett pantbrev är beviset på en inteckning i en fastighet – ett belopp som fastigheten kan pantsättas för – och det banken tar som säkerhet för bolånet. Nya pantbrev kostar 2 procent av beloppet i stämpelskatt; befintliga följer med fastigheten utan kostnad.
En fastighet kan inte lämnas in som pant – i stället registreras en inteckning på ett visst belopp hos Lantmäteriet, och beviset på inteckningen är pantbrevet (6 kap. 1 § jordabalken). När fastighetsägaren lämnar pantbrevet till banken som säkerhet för ett lån har banken panträtt i fastigheten (6 kap. 2 §). Betalar låntagaren inte kan banken i sista hand få fastigheten såld och ta betalt ur köpeskillingen upp till pantbrevets belopp.
För den som köper hus är pantbreven en kostnadspost och en kontrollpunkt. Finns det redan pantbrev i fastigheten tar köparen över dem, och bara den del av lånet som överstiger de befintliga pantbreven kräver nya. Köpekontraktet ska därför ange vilka pantbrev som finns och att de lämnas över på tillträdesdagen.
Inteckning, pantbrev och datapantbrev
Inteckningen söks av fastighetsägaren – den som senast sökt lagfart (22 kap. 1 § jordabalken) – och ansökan ska ange beloppet och vilken fastighet den avser (22 kap. 2 §). Finns inget hinder beviljas inteckningen och ett pantbrev utfärdas (22 kap. 5 och 5 a §§). Pantbrevet kan vara skriftligt eller ett datapantbrev, en registrering i pantbrevsregistret som Lantmäteriet för (6 kap. 1 §). I dag är nästan alla pantbrev datapantbrev; ett skriftligt pantbrev kan föras in i registret och tvärtom, och det nya pantbrevet gör det gamla ogiltigt (22 kap. 5 a §).
Ett datapantbrev pantsätts genom att banken registreras som pantbrevshavare (6 kap. 2 §). Är inget pantbrev lämnat till någon långivare – lånet är löst – ligger pantbrevet kvar hos ägaren och kan användas för nästa lån utan ny stämpelskatt.
Vad nya pantbrev kostar
Stämpelskatten på en inteckning i fast egendom är 20 kr per fullt tusental kr av beloppet, alltså 2 procent (24 § stämpelskattelagen). Skyldig att betala är den som sökt inteckningen (27 §), och skatten tas ut när inteckningen beviljas (25 §). Lantmäteriet tar dessutom en expeditionsavgift på 375 kr per inteckning. Behöver du nya pantbrev på 1 000 000 kr kostar de alltså 20 000 kr plus 375 kr.
Till skillnad från stämpelskatten vid lagfart räknas pantbrevsskatten på inteckningsbeloppet, inte på fastighetens värde. Det är därför det lönar sig att ta ut pantbrev bara för den del av lånet som inte redan täcks.
Varför köparen tar över befintliga pantbrev
Inteckningen sitter i fastigheten, inte hos ägaren. Säljer du huset följer pantbreven med, och köparen kan använda dem för sitt eget lån utan att betala någon ny stämpelskatt. Därför ska säljaren lösa sina lån på tillträdesdagen och se till att pantbreven lämnas över – i praktiken att säljarens bank släpper datapantbreven till köparens bank. Står det kvar ett lån med pantbrevet som säkerhet när köparen tillträder, är fastigheten fortfarande pant för säljarens skuld.
Ta ett utdrag ur fastighetsregistret före köpet och jämför inteckningarna med det köpekontraktet uppger. Köper du obebyggd mark gäller samma sak; mallen för köpekontrakt tomt har en rad för det.
Pantbrev och bostadsrätt
Bostadsrätter har inga pantbrev. Inteckning förutsätter fast egendom, och en bostadsrätt är en andel i en förening. Banken tar i stället själva bostadsrätten i pant, genom ett pantsättningsavtal och en underrättelse till föreningen, som antecknar pantsättningen i lägenhetsförteckningen (9 kap. 10 § bostadsrättslagen). Räkna därför inte med pantbrevskostnad när du köper bostadsrätt – men inte heller med att slippa säkerhet.
Vanliga missförstånd
- ”Pantbrevet är lånet” – nej, det är säkerheten. Lånet är ett eget avtal med banken; pantbrevet kan ligga kvar oanvänt när lånet är löst.
- ”Jag måste ta nya pantbrev när jag köper hus” – bara om lånet är större än de pantbrev som redan finns i fastigheten.
- ”Pantbrev kostar 2 procent av huspriset” – 2 procent av inteckningsbeloppet, alltså av det belopp pantbrevet lyder på.
- ”Pantbrev är ett papper” – oftast inte längre. Datapantbrev är en registrering hos Lantmäteriet, och banken är registrerad som innehavare.
Vanliga frågor om pantbrev
Hur stora pantbrev behöver jag?
Banken brukar kräva pantbrev som minst motsvarar lånet. Finns det pantbrev på 1 500 000 kr i huset och ditt bolån blir 2 000 000 kr behöver du nya pantbrev på 500 000 kr – 10 000 kr i stämpelskatt plus 375 kr i avgift. Fråga banken vilket belopp den godtar innan du ansöker.
Vad händer med pantbreven när lånet är betalt?
Inteckningen finns kvar i fastigheten och pantbrevet blir ditt eget; för ett datapantbrev avregistreras banken som pantbrevshavare. Du kan använda samma pantbrev för ett nytt lån senare utan ny stämpelskatt, och vid en försäljning följer det med till köparen.
Kan säljaren ta med sig pantbreven?
Nej. Inteckningen är knuten till fastigheten (6 kap. 1 § jordabalken), inte till ägaren. Vad säljaren måste göra är att lösa de lån pantbreven säkrar, så att de kan lämnas över obelånade på tillträdesdagen.
Hur skiljer sig pantbrev från lagfart?
Lagfarten registrerar att du äger fastigheten och kostar 1,5 procent i stämpelskatt för privatpersoner. Pantbrevet är beviset på en inteckning som gör att fastigheten kan pantsättas och kostar 2 procent av inteckningsbeloppet. Du måste ha lagfart för att kunna ta ut pantbrev (22 kap. 1 § jordabalken).
Ordlistan förklarar begreppet allmänt och ersätter inte rådgivning i ditt ärende. Läs mer under ansvarsfriskrivning.