Deposition

Ingen lagregel – skriv villkoren själva

Eftersom lagen är tyst gäller det ni avtalar. Ett användbart depositionsvillkor anger beloppet, när det ska betalas, vad depositionen får användas till, att hyresvärden ska redovisa avdragen skriftligt och inom hur många dagar efter avflyttning resten ska betalas tillbaka. Ofta en eller ett par månadshyror, men beloppet är fritt att avtala – ingen myndighet anger någon nivå. Vid andrahandsuthyrning av hyresrätt gäller dock hyrestaket i 12 kap. 55 § jordabalken för hyran – en deposition som i praktiken är förtäckt hyra, det vill säga aldrig betalas tillbaka, kan bedömas som överhyra.

Gå igenom bostaden tillsammans vid inflyttning och skriv ett inflyttningsprotokoll med foton som bilaga till avtalet. Det är den handlingen som avgör vad som är skada och vad som är slitage när depositionen ska avräknas. Kvittera nycklarna med en nyckelkvittens, så vet båda hur många som ska tillbaka.

Deposition eller förskottshyra

Hyran betalas i förskott. Har inget annat avtalats förfaller den enligt hyreslagen senast sista vardagen före varje kalendermånads början (12 kap. 20 § jordabalken) och enligt privatuthyrningslagen senast den sista vardagen i varje kalendermånad, i förskott (2 kap. 2 §). Den första månadshyran som betalas vid kontraktet är alltså hyra, inte deposition – den förbrukas den första månaden. Depositionen är något annat: pengar som hyresvärden förvaltar åt hyresgästen och som ska gå tillbaka. Blanda inte ihop dem i avtalet. Står det ”deposition motsvarande en månadshyra” ska hyresgästen ändå betala hyra för första månaden.

Avräkning mot skador och obetald hyra

Hyresgästen ska vårda lägenheten väl under hyrestiden och ersätta skada som orsakas genom eget vållande eller genom vårdslöshet av någon i hushållet eller en gäst (12 kap. 24 § jordabalken). Normalt slitage – hål efter tavlor, slitna golv efter många års boende – är inte skada och får inte dras av. Hyresvärden har bevisbördan: Konsumentverket påpekar att hyresvärden måste visa att hyresgästen orsakat skadan, och det är där inflyttningsprotokollet från inflyttningen avgör.

Obetald hyra får dras av från depositionen, men depositionen är inte en sista månadshyra som hyresgästen kan låta bli att betala. Den som inte betalar hyran i tid riskerar att hyresrätten förverkas, oavsett vad som finns innestående.

Återbetalning och ränta

Lagen anger ingen frist för återbetalning; sätt en i avtalet, till exempel inom fjorton dagar efter avflyttning och slutbesiktning. Ränta på själva depositionen under hyrestiden utgår bara om ni avtalat det – räntelagen gäller bara i den mån inget annat avtalats, och ger ingen ränta innan en fordran förfallit (1–2 §§ räntelagen). Betalar hyresvärden däremot inte tillbaka i tid kan hyresgästen kräva dröjsmålsränta: från den avtalade återbetalningsdagen, eller annars från 30 dagar efter att hyresgästen skickat ett krav (4 §), med referensräntan plus åtta procentenheter (6 §).

Borgen i stället för deposition – och säkerhet vid lokalhyra

Vill hyresvärden ha säkerhet utan att hyresgästen binder upp pengar kan någon gå i borgen för hyran. För bostäder har borgensmannen rätt att säga upp sitt åtagande efter viss tid (12 kap. 28 a § jordabalken); en borgensförbindelse sätter villkoren. Vid lokalhyra är deposition eller bankgaranti regel snarare än undantag, och försämras säkerheten får hyresvärden kräva en ny – ställs den inte inom en månad får avtalet sägas upp (12 kap. 28 §). Villkoren hör hemma i lokalhyresavtalet.

Vanliga missförstånd

• ”Depositionen får vara högst en månadshyra” – det finns ingen sådan regel för bostadshyra. Beloppet är en avtalsfråga.
• ”Jag kan bo upp depositionen sista månaden” – nej, den sista hyran ska betalas som vanligt. Utebliven hyra är en förverkandegrund.
• ”Hyresvärden får behålla depositionen för slitage” – bara för skador hyresgästen orsakat (12 kap. 24 § jordabalken), inte för normalt slitage.
• ”Depositionen ger ränta” – bara om det står i avtalet. Dröjsmålsränta tillkommer först när återbetalningen är försenad.